利回り約6％の上場REIT総会で質問してみた これから当面買ってもいい株は何か？

上場リート（REIT、不動産投資信託）の総会出席は初めてで、株主総会ではなく「投資主総会」ということも初めて知った。出席者は70人くらいで、内容はほぼ、株主総会と同じで、規約一部変更の件、執行役員1名選任の件、補欠執行役員1名選任の件、監督役員2名選任の件の4議案であった。

利回り約6％のトーセイ・リートに2つ質問してみた！

この議決については、10時23分に終了し、その後、10時35分から運用状況報告会があった。そこで折角なので、2つ質問した。1つはトーセイ・リートの分配金利回りが高いのはなぜか？ 2つ目は、今後の公募増資（PO）についての方針についてだ。

まず、利回りが高い理由は、物件を購入するときに、他社と競争をしないことと、「東京経済圏」で利回りの高い物件を買うことを方針としているからだそうだ。また、稼働率の低い物件を買って、稼働率を上げる努力もしているそうだ。稼働率の低い物件を買う場合は、満室物件を買うよりは安く買えるし、そこで満室にすれば家賃も多く入ってくるし利回りも上がる。また保有物件の含み益も1割程度あるそうだ。

一方、公募増資については明言しなかったが、今の時価総額は500億円程度であり、1000億円を目標にしているという。流動性も増加するし、機関投資家からも買ってもらえるようになるのだそうだ。11時17分、終了。本日の終値は、前日比変わらずの11万4600円。

第7期確定分配金（2018年4月）は、3532円、第8期予想分配金（2018年10月）は、3289円で、合計6821円で本日の終値で計算すると、分配金利回りは5.95％となり上場リート60社中、ベスト10位には入っている。

10時15分頃、対ドルで人民元が安値更新したということで、日経平均が約300円急落し、20円で25枚買っていたプットオプションが、10時03分、3円安の15円だったのに、10時45分、14円高の32円まで急騰したが、投資主総会出席で気がつかず、売りのチャンスを逃す。とりあえず約定するかどうかわからないが、30円で売り注文を出しておこうかとも思ったけど、値動きが小さかったので、出すのをやめてしまった。お昼頃チェックしたときには、すでに下がってしまい、5円高の23円だった。15時15分、3円高の21円で引けた。日経平均は、66円安の2万2697円と小幅続落。

16時30分、日経先物、オプション取引スタート、16時30分、21円、17時35分、17円を付けたが、21時58分、30円で25枚売り、24万7300円の利益確定。2日足らずで、1.5倍になった。うまくやっていれば、20円で買い、30円売りが2回できた。プットを買った理由は、12日から18日まで4日続伸で、860円上昇しており、週末にかけて手仕舞い売りが出るのではないかと思ったから。

【7月21日 土曜日】日経225先物は、190円安の2万2530円、NYダウは、6ドル安の2万5058ドル。1ドル＝111.47円（－0.99）、1ユーロ＝130.62円（－0.32）と共に円高進む。