金利上昇でもマンションの資産価値向上｢4要素｣ 立地や仕様でもない｢一番の鍵｣を握るのは？

金利が上昇しても「選ばれるマンション」「価値あるマンション」として輝き続ける条件とは？（写真：genzoh / PIXTA）

3月、ついに日銀はマイナス金利政策を解除し、金利の引き上げを決めた。およそ17年ぶりの利上げとなり、長らく続いてきた超低金利の時代も転換点を迎えることになる。

市場や家計へのさまざまな変化が取り沙汰されている中、最も注目を集めているのが住宅ローン金利への影響だろう。長期金利の影響を受ける固定金利に関しては、すでに上昇傾向にある。

一方で多くの人が利用する変動金利は、「短期プライムレート（短プラ）」を基準として各金融機関が設定する。この短プラは2009年より据え置かれており、その性質上、すぐに大幅な利上げが起こるとは考えにくい。

つまり現状は、変動金利のままでも大きな影響を受ける可能性は少ないと言える。

ただし、金利は今後も変化し続ける。政策金利の利上げが続けば、不動産価格に影響を及ぼす可能性も否定できない。

金利上昇で支払総額が増えれば、借り入れできる限度額も下がることになる。結果的に“買い控えマインド”が強くなり、不動産価格の下落につながっていくからだ。

一方で、一部の「億ション」などキャッシュで購入される高価格帯の物件はこういった影響を受けにくい。

つまり「都心・駅近・駅前・タワー・大規模のように条件のいい高額帯の不動産」と、「なだらかに価値の下落を続ける大半の不動産」、そして「限りなく無価値、あるいはマイナスの不動産」が「三極化」し、格差が一層際立つ形になる。

しかし、金利上昇による購買意欲の低下や不動産価格が下落するというのは、あくまで大局的な市場の見方でもある。実際の売買にあたっての判断基準となるのは「そのマンションが持つ現状の資産価値」であることも事実だ。

今回は金利が上昇しても「選ばれるマンション」「価値あるマンション」として輝き続ける条件について考えてみたい。

資産価値向上の鍵を握る4つの要素とは？

不動産のプロがマンションの価格を決める際、類似した成約事例から逆算して価格を算出する「取引事例比較法」を用いることがほとんどだ。

だが取引事例比較法に基づいて提示される価格は不透明なことが多く、実際にマンションの資産性を見ていくうえで重要な4つの要素がある。