マンションの資産価値｢今から上がる街｣はどこ？ 進む東京の再開発､相場が上がる3つの条件

再開発が進む東京。その数はかなり多い（撮影：今井康一）

街のマンション相場を大きく変えるのは、新駅と大規模再開発だけである。首都圏でのめぼしい新駅の予定は確定していない。

では再開発は？というと、東京都都市整備局の一覧だけで事業地区数は275地区におよび、すでに完了が211地区、現在進行形の事業中が43地区、未着工の予定が21地区となっている。各計画の敷地規模はさまざまだが、数はかなりある。

ただし、これらのすべてがマンション価格に影響を与える訳ではない。影響を与えるにはいくつか条件が必要になるのだ。今回は、今後再開発で資産価値が上がるエリアはどこなのかを予測したい。

街の相場を変えた再開発に共通する特徴

過去の再開発案件で街の相場を変えた開発にはいくつか特徴がある。

1つ目は「駅前」である。駅との関係性が深い開発をすると人の動線がスムーズでにぎわいをもたらすことができる。

例えば、六本木ヒルズと六本木駅が地下でつながっていなかったり、恵比寿ガーデンプレイスと恵比寿駅が動く歩道がなかったりしたら、今のようなにぎわいをもたらさなかっただろう。

2つ目は「規模」である。再開発は街の景色を一変させる力がある。単に、複数の建物を1つの大きな建物にしましたといったものでは、大規模物件としてその資産性は上がっても、周辺に及ぼす効果は小さい。

六本木ヒルズが六本木6丁目のほとんどをまったく違うイメージにしてしまったように、規模があれば街の魅力を激変させることができる。白金高輪駅や品川駅の港南口や大崎駅や東池袋駅や武蔵小杉駅など以前の景観が思い出せないほど様変わりした。