産業天気図（不動産業）　大型ビルは空室率上昇に歯止めだが中小ビルは苦戦、マンションはピークアウト

大型オフィスビルの完成が相次ぎ不動産市況が軟化する、「２００３年問題」は最悪期を越えつつある。生駒データサービスが１０月２日に公表した２００３年９月期のオフィス空室率・賃料データによれば、延床面積１万坪以上のＡクラスビルの空室率は８．６％と対前期比で０．２ポイント改善。２００１年３月期から１年半続いた空室率の上昇に歯止めがかかった。だが、Ａクラス以外も含めた東京２３区全体の空室率は７．０％と対前期比０．４ポイント上昇。築年数の経過した中小ビルではなお空室率が上昇しつつある。
　このことが示唆しているのは、三井不動産や三菱地所など大手が建設した新規の大型ビルは順調に収益化が進んでいるものの、既存の中小ビルでは依然、テナント流出と賃料の下落に苦しんでいるということだ。今後は日本経済の回復とともにオフィス需要が回復し、２００４年半ばごろからは空室率も低下してくるだろうが、埋まるのは新規の大型ビルから。金利上昇という不安材料もあり、不動産会社の二極化は一段と加速する。
　一方でマンション市場は、金利先高感を受けての駆け込みが始まった。不動産経済研究所が公表した首都圏の８月の新築マンション発売は、前年同月比１６％増の５４９３戸だった。契約率も８１％と好調だった。９月２日に住宅金融公庫が貸出金利を引き上げ、金利の先高感が高まったことから、マンション会社が供給量を増やし、それが駆け込み需要を吸収した形となった。９月は秋商戦が始まり、８０００戸前後と、前年同月を１割以上上回る供給があったと見られる。年末にかけて大量供給は続き、金利先高感でどこまで需要を引っ張ることができるか、不安は残る。
　ただ、マンション市場はピークアウトはしているものの意外に底堅い、というのが現状だ。首都圏の今年１～８月の累計発売戸数は５万２３０７戸で、前年同期比７％のマイナス。もっとも契約率は１月以降、好不調の分岐点である７０％をすべて超えており、月末在庫も８月末で８２３７戸と、年初の１万戸超から着実に減少している。マンション市場の頭打ちは確実だが、金利先高感や景気回復期待などから、意外と大崩れせず、発売戸数を絞り込みながら徐々にソフトランディングしつつある。首都圏のマンション発売戸数は昨年まで４年続けて高水準の８万戸を超えていたが、今年も８万戸超えはほぼ確実と思われる。こうした堅調さを牽引しているのが、都心の大型物件だ。住友不動産は都心に４棟のタワーマンションが完成し、収益を押し上げる。
　しかし、総じて言えばマンション会社の収益は今期厳しい。ダイア建設が産業再生機構の支援を受けたのもマンション市況の先行き不安が１つの背景。これまで高成長を続けてきたゴールドクレストは上場来初の減益に転じる。リクルートコスモスや有楽土地などの中堅も減益となる。債務免除組では、大京は賃借料削減などのコストダウンで微増益を確保するものの、藤和不動産は減益となろう。
【福田淳記者】

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