【産業天気図・住宅・マンション】マンション市況底入れも、中小デベロッパーには厳しい環境続く

予想天気

10年10月～11年3月	11年4月～9月

不動産経済研究所によると、首都圏の供給戸数は０６年の８万戸割れから地滑り状に減退が続き、０９年にはついに４万戸を割っている。４万戸割れは９２年以来、実に１７年ぶりだ。供給戸数が急減した背景は、用地価格や建築費の高騰が影響し、分譲価格がハネ上がった結果だ。加えて、０８年９月にはリーマンショックに端を発する世界的な信用収縮が発生。マンション需要が一気に冷え込んだだけでなく、中小のマンションデベロッパーは資金繰りの悪化から相次いで倒産した。残った大手デベロッパーも手持ちの販売用不動産の評価減や完成在庫の圧縮を強いられ業績が急悪化した。

しかし、その後は財政出動や金融緩和を受け、国内景気も回復過程に入った。効果があった業界関連の政策は、（１）住宅ローン課税の引き下げ、（２）贈与税の非課税枠の拡大、（３）銀行の住宅ローンや住宅金融支援機構のフラット３５などの金利引き下げ--といったもの。これらが購入希望者の背中を押した。加えて、供給減少が２～３年ほど続いて、需要の底だまりが拡大していたこともあり、１０年に発売されたマンションは軒並み即日完売という５～６年前のブーム状態を思い出させるような結果となった。

ただ供給地域をよく見ると、ほとんどが東京都心や周辺の交通利便性の高い場所に限定されている。それまで郊外でのマンション供給を得意としてきた中小デベロッパーが、相次いで倒産し市場から退出、また購入者の立地選好が強まった結果だ。そうした都心好立地の供給となると、ひと頃に比べ販売価格は低下したとはいえ、現在でも５０００万円を越える。ローン審査が通りやすいとされる「年収の５倍以内」という考え方にあてはめても、１０００万円以上の年収がある層でやっと届く価格帯だ。