｢サブリースで大損した人｣がハメられた手口 悪質なサブリース業者を見極めるには

「不動産ポータルを見れば賃貸ニーズの有無、相場はすぐわかります。提案を鵜吞みにせず、自分で調べ、冷静な判断を」（ハウスメイトパートナーズ営業本部・谷尚子氏）

専有面積8㎡、トイレが玄関正面にある物件（筆者撮影）

家賃のみならず、物件として適当かもチェックすべき点。最近は利回りを高く見せようと24㎡6室ではなく、14㎡10室を提案する例がある。私も専有面積8㎡、トイレが玄関の正面にある物件を見学したことがあるが、こうした物件で安定経営を続けるには難しい。

設備仕様も同様で「下駄箱サイズが小さいだけで入居が決まらないことがある」（谷氏）ほど、昨今の借り手の目は厳しい。どのような物件を建てることになるのか、できるだけ微細に仕様に至るまで質問、借りてもらえる物件が建つのかを推測してみたい。

収支計画は厳しめに

「利回り10％」は容易ではない

建設提案では経営計画、資金計画、各種経費その他数字だらけの分厚い資料が用意されるが、素人にはいずれもわからない。そのため、最後の利回りだけを見て建設が決定されることになるが、ここで利回りが10％以上とあったら注意したい。自己所有の土地でのアパート建設でも利回り10％以上は容易ではない時代なのである。

「収支計画は必ず試算し直してもらうこと。想定賃料は年に1％ずつ下がることとし、10年ごとに大規模修繕やエアコン、給湯器などの交換費用を入れてもらうこと。修繕費用は過去の類似物件の実際の数字を入れてもらいましょう。これをやった結果、30年間ずっと赤字という例もありました」（前出・内田氏）

立地次第では、当初10年間はほとんど下落しないこともあるが、収支計画は厳しめのほうが安心。地元の不動産会社に相談するなどして地域の特性を調査、家賃下落、修繕費用などを織り込んだ試算が必要だ。

また、この時に「では家賃を3000円高くしましょう」などと提案する事業者は危険。具体的な差別化策があって高く設定するならいざ知らず、利回りを高く見せたいがための家賃アップは逆効果。この言葉を口にした時点で信用してはいけない。