コロナ休業飲食店が家賃支払い苦しむ法的難題

家賃支払い猶予法案の早期成立が求められる

2. 家賃は減額してもらえるか

まず賃貸借契約書を見ることになる。契約書には賃料減額について規定しているものも見受けられるので、まずそれに従って賃料減額の請求または協議ができないかを検討する。

それがうまくいきそうにない場合には、法律に基づき賃料減額が行えないかどうかを考える。

法律の根拠として、可能性がありそうな規定は、借地借家法32条1項(「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」)。

しかし、この答えもNOである。なぜなら、この賃料減額請求は、『当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる』という部分にあるように、将来に向かって恒久的に賃料を変動させる制度であるので、今回の新型コロナ禍が一時的な事象にとどまる限り、適用は難しいと考えられるからである。

次に、考えられるのが、改正民法611条1項(「賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。」)の適用である。

救済効果は限られてしまう

しかし、これについても色々と問題がある。

今回の特措法45条2項に基づいた都道府県知事による自粛要請が上記の『賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合』という部分にあたるかどうかであるが、(強制ではなく)「都道府県知事の要請-飲食店の自粛」という枠組みを取る限り、「賃借人の責めに帰することができない」というのは難しいと考えられる。仮にこれに該当したとしても、減額ができるのは、使用及び収益をすることができなくなった割合に応じた金額だけであるから、救済効果は限られるであろう。

また、上記の改正民法611条1項は本年4月1日以降に更新または締結された賃貸借契約についてしか適用されない。それ以外のほとんどの契約については、旧民法の条文611条1項(「賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。」)が適用される。

この条文の『賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したとき』という部分は滅失した場合だけであるから、今回のような休業、営業時間短縮の場合に適用されないであろう。

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