いま「買い」のマンションは駅徒歩何分まで?

販売戸数「半減」でも値崩れしない条件

建物は経年とともに劣化していく。土地は存在そのものが永遠であり、物理的に「劣化」することはないからだ。

「駅前」=徒歩2~3分なら値崩れしにくい

立地としてはどんなところが良いのだろうか。駅前である。

駅にすぐアクセスできて、遊びに行ける。買い物も便利。ここでいう駅前とは、本当に駅の前、せいぜい駅から徒歩2~3分以内のマンションを指す。

日本の都会部は「電車社会」である。多くの人は電車で移動する。最近は車に乗らない人が増えた。今後、人口は減少スピードを速め、高齢化が進行する中、「駅前」はつねに「住む」需要を集め続ける可能性が高い。地方でもコンパクトシティ化は必然である。ということは、今後多くの日本人は便利な駅前に集結することになるのである。

マンションに投資するなら「短期間で売り抜ける」ことが鉄則である。マンションの場合、建物比率が高いために、建物価値の劣化によって、不動産としての価値が早期に低下するおそれが強いからだ。

短期間(3~5年程度)であれば、建物の劣化は表面化せず、立地が良ければ、中古相場は崩れにくい。投資マネーが流入すれば、「大幅な値上がり」だって期待できる。

一方で、入口のハードルが低いからといって、あるいはなんとなく「東京五輪までは不動産は大丈夫だろう」などという「不確かな確信」で、立地を選ばずに不動産投資に参戦することは、丸腰で戦場に入っていくような危険な行為ということになる。

マンションは建物のきらびやかさで選ぶのではなく、地道に立地を吟味することだ。

不都合な事実3:35年後のマンションの姿…

不動産投資においては、金額が大きいこと、借入金を調達することで金利分の控除や相続税評価額を圧縮できることなどから、借入金を組み合わせるケースが多い。

ただし、ここでよくよく注意したいのが、経年とともに建物は劣化するということだ。建物の劣化に伴い、投資用不動産でテナント確保が難しくなる、賃料収入が落ちるといった事態が生じたとき、いったい誰があなたを助けてくれるかをよく考えることだ。将来、資産評価が下がってしまっても、いったん投資をしてしまえば、借入金が評価額の下落に連動して減額されることはないのである。

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