だから日本の中古住宅は一向に活性化しない 空き家問題の遠因にも？｢物件囲い込み｣の愚

一つめのポイントは、仲介手数料で価格競争が起きるかどうかだ。

物件囲い込みが行われている状況では、買い主は欲しい物件を買うには売り主から物件を預かっている仲介会社に依頼するしかなかったが、物件囲い込みがなくなれば、どの仲介会社を選んでも欲しい物件を買えるようになる。仲介会社もレインズのシステムを見て物件に客付けするだけなら手間もコストもかからないので、集客のために仲介手数料を下げる業者が増える可能性が高い。物件囲い込み防止を求める方も仲介手数料引き下げの可能性にはほとんど言及していないが、仲介会社の選択肢を増やすという意味で買い主にとって大きなメリットがあることを主張すべきだろう。

二つめは、物件の売り惜しみが本当に防止できるのかどうかだ。

物件の囲い込みが売り主にとって不利益と言われるのは、物件を売り惜しみした挙句、売却を焦った売り主から物件を安値で買い叩くという問題が指摘されているからだ。しかし、この問題は物件囲い込みを防止しただけでは解消するのは難しい。売り出し価格を市場価格より故意に高く設定して売れ残り状態にしたうえで、頃合いを見て安値で買い叩くという方法もある。

「個人的な意見で業界内でも賛否は分かれるだろうが、物件の売り惜しみを防止するなら仲介会社による物件の自社買い取りを禁止するべきだ」

ある仲介大手の首脳はそう指摘する。仲介会社が物件を売り惜しみして安値で買い叩くのは、その物件を高値で転売して仲介手数料＋売却益を得ようとするため。自社買取りが禁止されれば、仲介会社も高い仲介手数料を得ようと、物件をできるだけ高く早期に売却しようと努力するしかなくなる。

大手集中の現状を変えられるか

最後は、物件囲い込み防止で売り物件が大手に集中している現状を変えられるかどうかだ。

最近、中古住宅の売却を大手仲介会社に依頼する傾向が強まっている。東急リバブルが2012年10月にスタートして大手仲介会社に広まった「仲介保証」サービスが大きく影響している。中古住宅を売却する売り主にとって、物件を引き渡した後に瑕疵（かし）が見つかり、買い主から瑕疵担保責任が問われるのが心配のタネ。万一の対策として、売り主が自ら住宅検査機関に建物検査を依頼して、2010年に国交省が認可して指定保険法人が販売を開始した「既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）」に加入するのが安心だが、ほとんど普及していない。

大手仲介会社が提供する「仲介保証」は、この売買瑕疵保険とほぼ同じ保証を、売り主が建物検査の費用も保険料も負担せずに提供するサービス。国交省の担当者は「指定保険法人のように損保会社への再保険などの資力の裏付けがあるわけではなく、国が認可する瑕疵担保保険とは異なるものだ」と指摘するが、負担なしに保証してくれるので大手に物件を持ち込む売り主が増えているという。