テレワーク普及で「オフィス」は不要になるのか

CBRE日本法人トップが語る今後の不動産市況

新型コロナウイルスの感染拡大で、今後のオフォスのあり方はどう変わるのだろうか(撮影:今井康一)
不動産業界では、コロナ禍でホテルや商業施設の稼働が落ち込む一方、賃貸住宅や物流施設は堅調に推移するなど収益性に二極化が生じている。不動産の過半を占めるオフィスについても、テレワークの普及で不要論がささやかれる中、今後の不動産市況をどう見るべきか。日本国内でも不動産の取引仲介や運用、オフィス移転などを手がける、アメリカの不動産サービス大手CBRE・日本法人の坂口英治社長に聞いた。

「不動産はむしろ見直されている」

――投資家の不動産投資意欲に変化はありますか。

当初はどれくらい価格が下がるかを見定めていたが、外資系ファンドを中心に、いよいよ痺れを切らした。年間の投資目標を見据えて投資しなければならない彼らにとっては、コロナ禍でも物流施設や賃貸住宅、データセンターといった賃料の下落リスクが限定的な物件なら投資しない理由はない。おっかなびっくりというよりも、これ以上我慢できずに買えるものを買いに行く、という状況だ。

今年3月に起きた株式市場の暴落を見て、機関投資家は株式のボラティリティの高さを意識した。他方で、不動産はキャッシュフローさえ安定していれば時価評価で一気に落ちるわけではないため、投資家から見直されている。

――お金を遊ばせたくないということでしょうか?

そう。特に先進国では高齢化が進んで、年金投資家の声が強くなっている。彼らは一過性のキャピタルゲインよりも安定したリターンを求めるため、利回りが付いている投資商品にはお金が殺到している。

とりわけ物流施設では3%台の利回りが当たり前になってきている。江東区や羽田、千葉の湾岸部といった好立地なら、都心のグレードAオフィスビル並みのキャップレートに追いついてきている。それでもEコーマス需要の高まりを考えれば、立地がよければ買い手はつく。今後3%を切る物件が出てきてもおかしくない。

――過熱感がある?

すべての不動産に資金が集まっているわけではない。ホテルや都市部の商業施設にはローンが付かず、イールドギャップ(投資利回りと借入金利の差)が取れない。現在のテナントが退去した後、埋め戻しができるのかという心配もあり、われわれでもマーケット予測が難しい。

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