不動産バブル崩壊を予感させる融資現場の異変 ｢かぼちゃ｣後遺症で銀行が不動産融資にノー

「不動産価格は高すぎる」の声が日増しに強まっている（デザイン：新藤 真実）

「アパート用地をお売りできます。ご興味ありませんか。これまで土地を買ってくれていた会社がアパート建設から撤退して、残っているのです」

西日本のアパート建設業者に数カ月前、不動産業者から電話が入った。電話を受けた担当者は難色を示した。「経営環境が厳しいのはウチも同じ。アパートの購入希望者を見つけても銀行からの融資を受けられず、販売できない。昨年からですね、ここまで風向きが変わったのは」。

3月18日発売の『週刊東洋経済』は「不動産バブル崩壊前夜」を特集。2018年は投資用不動産業界にとって悪夢のような1年だった。上期はシェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズが破綻。土地の販売業者などと結託し、無茶な利回り想定など不適切な手法で個人投資家に物件を販売していた。下期は東証1部上場のアパート建設会社TATERU（タテル）の融資書類改ざんが発覚。預金残高を水増しし、銀行から不正に融資を引き出していた。

アパート建設業者と金融機関のいたちごっこ

これらの事件を経て「不動産業者に対する金融機関の姿勢は急に厳しくなった」（前出のアパート建設業者）。都内の信用金庫幹部は言う。「昨年後半から、今まで付き合いのなかった不動産業者が物件を持ち込んでくることが増えた。地方銀行が一斉に手を引いたため、うちにすがりついてきたようだ」。銀行・信金によるアパートローン（個人による貸家業向け貸し出し）の新規融資額は16年をピークに右肩下がりになっている。

投資家への融資が実行されなければ、物件が在庫として残り、資金を回収できないため、不動産業者は必死だ。冒頭のアパート建設業者は、「融資が受けられるように物件価格を値下げした。その差額はこちらがかぶった」とこぼす。物件価格を下げれば融資の必要額を減らすことができるし、利回り（＝賃料収入÷物件価格）もアップして、金融機関から融資を引き出しやすくなる。

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だが、いたちごっこ。金融機関も融資のハードルを一段と引き上げている。前出の信金幹部は、「案件がたくさん持ち込まれるようになってから、融資条件を引き上げた」と明かす。従来アパートローンは、物件価格の1割の頭金があれば融資していたが、2割に引き上げたのだ。

「簡単に融資を承認すると、『あそこなら融資が受けられるぞ！』という話が業界内で広まり、どんどん案件が持ち込まれてしまう。不動産業界向け融資の比率を高めるとリスク管理上問題があるので、いい案件に絞って融資するようにしている」（信金幹部）。東海地方が地盤の地銀も、融資に当たってのストレステスト（健全性審査）の条件を厳しくした。