東京のオフィス「空室待ち」がなお衰えない理由

2018年の大量供給ピークを過ぎても需要活況

相次ぐ都市再開発。この活況はいつまで続くのか(デザイン:熊谷 直美、写真:Bloomberg/Getty Images)

2018年問題――。ひところ、不動産業界にはこんな懸念があった。2018年以降、東京都心の大規模再開発が一気に竣工を迎え、大量のオフィスビルが供給されることで、空室が急増するというシナリオだ。

ところが、ふたを開けてみると2018年に竣工したビルはあっという間に満床となり、デベロッパー各社からは「貸す床がない」と嬉しい悲鳴が聞こえてくる。新築ビルだけでなく、既存ビルからテナントが退去して生じた空室(2次空室)についても、「同じビルのテナントの増床で埋まってしまう。空室がないビルにも『いつ空くのか』と問い合わせが来る」(三井不動産の森俊彦・ビルディング本部営業企画グループ長)。もはや床争奪戦の様相だ。

オフィス仲介会社の47(よんなな)の阿久根聡・代表取締役も、「以前は顧客の要望を聞いてオフィスを10室ほど紹介していたが、今は空室の有無を真っ先に聞かれる。エリアや賃料など細かい要望は二の次になっている」と語る。6月24日発売の『週刊東洋経済』は、「沸騰!再開発バトル」を特集した。

移転・増床ブームが到来

この数年でオフィス市況は様変わりした。リーマンショック直後は空室率が10%近くにまで悪化し、「空室を埋めるのが最優先で、賃料をお互いに叩きあっていた」(大手デベロッパー)。だがその後の景気回復に伴ってオフィス市況も上向き、「2~3年前から需給が逼迫してきた。空室が出ても館内増床やグループ会社の入居などで埋まり、仲介業者にリーシングを依頼することは少なくなった」(NTT都市開発の服部克士・開発本部開発戦略部長)。

『週刊東洋経済』6月24日発売号の特集は「再開発バトル」です。書影をクリックするとアマゾンのサイトにジャンプします

企業がオフィスを移転・増床するのは、業容・人員拡大、立地改善のためという理由が多い。CRM(顧客情報管理)や営業支援ツールで大手のセールスフォース・ドットコムは4月、日本法人の人員を現状の1500人から24年までに3500人規模にすると発表。現在入居する東京駅前のJPタワーから、日本生命 丸ノ内ガーデンタワーへ本社を移転する。現状の約3倍、9000坪超のオフィスエリアを丸ごと1社で借りる予定だ。

再開発による大型ビルの供給によって本社を移転した企業もある。セガサミーホールディングスは昨年8月、都内に散らばっていたグループ各社を大崎駅前の住友不動産大崎ガーデンタワーに集約。グループ計20社・従業員約6500人の大企業が、地上24階・延べ床面積5・3万坪の大型ビルにすっぽり収まった。ユニー・ファミリーマートホールディングスも今年2月、池袋のサンシャイン60から田町駅前に建つmsb Tamachi 田町ステーションタワーSへ本社を移転した。「移転によって各職場が近くなり、社内での移動やコミュニケーションがより容易になった」(同社)。

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