｢サラリーマン大家｣の時代は間もなく終わる これから｢貸家の家賃｣は大きく下落する

もちろん、首都圏を中心に全国的に空室率の上昇が止まらない状況下でも、需給を無視した貸家建設が増えている背景には、建設業者が提案する｢サブリース方式｣が魅力的であるということもあります。

なぜ「サブリース方式」にはリスクがあるのか

サブリース方式とは、建設業者が貸家を10年あるいは20年など、長期間にわたって一括で借り上げ、大家の家賃収入を保証してくれるというものです。大概の地主は建設業者からこのような提案をされると、アパート・マンション経営には「リスクがない」と勘違いしてしまうものなのです。

しかし、このサブリース方式には大きな落とし穴があります。一般的には、アパート・マンションは新築のきれいな時には満室になりやすいのですが、時の経過とともに古くなってくると空室が増える傾向が強いからです。そうなると建設業者は、地主に約束した家賃収入を大幅に減額したり、サブリース契約を一方的に解除したりするので、地主と争いごとになる事例が増えてきているのです。訴訟になっている事例は、枚挙にいとまがありません。

日銀の黒田総裁はマイナス金利の効果として、貸し家建設の増加を代表的な事例として挙げていますが、そのような見解は、現在の効果を強調し過ぎであると同時に、将来の大きな副作用を無視してしまっています。たしかに、目先の景気にはプラスになるでしょうが、今後も首都圏を中心に空室が増え続ける現状を考えると、「経済的には今が良ければ、後はどうでもいい」といっているようなものなのです。すなわち、マイナス金利の副作用を効果と偽っているわけです。

将来の需要と供給のバランスを考えると、アパートやマンションの建設ペースはバブルの状況にあるといえます。今のようなペースで貸家の供給が進むことになれば、空室率が上昇の一途を辿ることになり、家賃が大幅に下がることは避けられない事態になるからです。たとえ相続税の評価額引き下げと歴史的な低金利の双方が魅力的であったとしても、アパート・マンション経営には将来多大なリスクが想定されることを、余った土地を持っている人々は、しっかりと自覚する必要があるでしょう。