火災、地震、事故、金利上昇…｢賃貸で儲けたい｣人が知っておきたい"落とし穴"の対処法

物件金額1億円、年間満室想定賃料700万円、表面利回り7％の物件で事故によって入居者が亡くなりました。全入居者が退去し、再度募集をしたもののなかなか集まらず、最終的に賃料を以前の9割にして満室になりました。

この場合、事故物件となった影響で賃料が下落し、年間満室想定賃料は当初より10％減額され700万円から630万円に。さらに、事故物件ということで投資家が期待する利回りが8％に上がれば、物件金額は7875万円（630万円÷8％）となり、単純に見れば2000万円以上もの価値が下落したことになります。

賃料の下落幅を抑える方法

事故を完全に防ぐことは難しいものの、賃料の下落幅を抑える方法はあります。

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例えば、入居者募集の際に、広告料（入居成約時に仲介業者へ支払う謝礼金）を周辺相場より高く設定することで、希望賃料で契約が成立する可能性があります。

また、近年は高齢者の孤独死が増加していることを受け、一部の保険会社では、収益不動産のオーナー向けに死亡事故の損害を補償する特約付きの保険を提供しています。

この保険に加入すれば、原状回復費用や空室期間中の賃料、家賃下落分の補填など、万が一のリスクに備えることができます。

一部の火災保険では上記内容を火災保険の特約として付保できる商品もありますので、比較的安価に事故リスクの低減ができます。物件購入前に入居者属性（学生、社会人、高齢者、生活保護者、外国籍など）を把握し特約をつけるかどうか判断しましょう。

このように、デメリットをあらかじめ正しく理解しておくことで、適切な対策を講じやすくなり、リスクを最小限に抑えることができます。

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