山口誠一郎／やまぐち・せいいちろう 1961年生まれ。慶応大学法学部卒業後、1983年三井不動産販売（現・三井不動産リアルティ）入社。東誠商事を経て、1990年8月にトーセイ取締役に就任。1994年6月から現職（撮影：今井康一）
国内で機関投資家による不動産投資が活況を呈する中、外資ファンドが頼りにしているのが不動産中堅のトーセイだ。主力は首都圏での中古ビルなどの再生事業だが、近年はアメリカのファンド大手ブラックストーン・グループやGIC（シンガポール政府投資公社）などから不動産運用を受託しており、好業績が続く。不動産投資市場の見通しと今後の成長戦略を、山口誠一郎社長に聞いた。
不動産価格はまだ上がるポテンシャルがある
――国内金利には先高感がありますが、不動産投資市場への影響は？
足元でネガティブな影響が出ているのは、J-REIT（不動産投資信託）だけだ。それ以外の投資家による不動産売買は非常に活性化している。
理由は2つある。まず、日本銀行が利上げに慎重なため、アメリカのような急激な金利上昇が起こらない点だ。投資家の間では、2025年の調達金利が0.5～1％程度という見方が一般的だ。その範囲内であれば、キャップレート（不動産利回り）も3～4％あれば、十分収益が確保できる。
例えば、アメリカだと調達金利5％、キャップレート5％とその差はゼロ。イールドギャップ（調達金利と不動産利回りの差）は今や日本が「世界一」だ。
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