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「世界一の不動産投資市場」日本に資金が集まる訳 ファンドの「黒子企業」が明かす成長戦略とは?

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山口誠一郎/やまぐち・せいいちろう 1961年生まれ。慶応大学法学部卒業後、1983年三井不動産販売(現・三井不動産リアルティ)入社。東誠商事を経て、1990年8月にトーセイ取締役に就任。1994年6月から現職(撮影:今井康一)
国内で機関投資家による不動産投資が活況を呈する中、外資ファンドが頼りにしているのが不動産中堅のトーセイだ。主力は首都圏での中古ビルなどの再生事業だが、近年はアメリカのファンド大手ブラックストーン・グループやGIC(シンガポール政府投資公社)などから不動産運用を受託しており、好業績が続く。不動産投資市場の見通しと今後の成長戦略を、山口誠一郎社長に聞いた。

不動産価格はまだ上がるポテンシャルがある

――国内金利には先高感がありますが、不動産投資市場への影響は?

足元でネガティブな影響が出ているのは、J-REIT(不動産投資信託)だけだ。それ以外の投資家による不動産売買は非常に活性化している。

理由は2つある。まず、日本銀行が利上げに慎重なため、アメリカのような急激な金利上昇が起こらない点だ。投資家の間では、2025年の調達金利が0.5~1%程度という見方が一般的だ。その範囲内であれば、キャップレート(不動産利回り)も3~4%あれば、十分収益が確保できる。

例えば、アメリカだと調達金利5%、キャップレート5%とその差はゼロ。イールドギャップ(調達金利と不動産利回りの差)は今や日本が「世界一」だ。

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