火災、地震、事故、金利上昇…｢賃貸で儲けたい｣人が知っておきたい"落とし穴"の対処法

●火災・地震・災害リスク

インカムゲインを目的とした場合、不動産投資は建物を貸し出し、毎月の使用料（賃料）で利益を得る投資（事業）です。よって、商品である建物自体が、火災や地震などで損害を受ける可能性があるのは、大きなリスクといえます。

とりわけ日本は自然災害大国で、近年は台風やゲリラ豪雨といった災害が激甚化し、家屋に対する被害は増えるばかりです。その結果、損害を補償する火災保険の保険料は近年値上げが続いています。

災害の恐ろしさは、建物が焼失・崩壊した場合に修繕資金が必要となるだけでなく、借入がある場合は返済不能に陥るリスクがあることです。

しかし、自然災害を防ぐことはできず、火災についても入居者の不注意だけでなく、類焼（もらい火）の可能性もあるため、完全にリスクを排除するのは困難です。

対策は「火災保険に加入する」

対策は「火災保険に加入すること」に尽きます。保険料を安く抑えるため最低限の保証ですませる方もいますが、断じておすすめできません。

火災保険に加入する目的は、有事の際に保険金の支払いを受けることで賃貸経営上のダメージを最小限に抑えることにあります。

保険金額は建物の再調達価格（同等の建物を再建築するために必要な金額）に基づいて設定されますが、保険料を抑えようとして金額を過小に設定してしまうと、いざというときに十分な補償が受けられない可能性があります。

そのため、実際に再建築が可能な金額を適切に設定することが重要です。

加えて、地域ごとの自然災害リスク（地震、風災、水災など）を踏まえたうえで、必要な特約をつけておくことも忘れてはなりません。

例えば、日本国内で地震リスクを避けられる地域はほぼなく、火災保険に契約するときは地震保険への加入も必須です。台風や豪雨が激甚化していることを考えると、水災・ひょう災・雪災補償などの特約への加入も検討すべきでしょう。

近年は孤独死など室内で事故が発生した際に保険金が受け取れる特約をつけられる商品も出ていますので、単身者向けの物件に投資する際は検討すべきです。保険会社によって異なりますが、事故発生後賃料を1年間補償したり、事故後の室内リフォーム費用に関して一定の金額まで保険金が出たりします。