離婚したらマイホームは｢売るか･売らないか｣ ｢ローン残高は？｣まず確認すべき3つのこと

■住宅評価額がローン残高を上回る場合

住宅ローンが残っている状態で離婚となると、住宅の評価額とローン残高によって対応が左右される。

住宅評価額が住宅ローンの残高を上回れば、その差額が財産分与の対象となる。売る場合は、売却益から住宅ローンを完済して、残りを他の共有財産と合わせて折半すればよい。

一方、いずれかが住む場合は少し複雑になる。

住宅ローンを借りている側が住み続けるなら、プラスの財産（金融資産や住宅評価額など）とマイナスの財産（住宅ローンなどの借金）を相殺して、残った額を折半する方法を考えればよい。

しかし、たとえば夫が住宅ローンを借りている家に、妻が住み続けるといった場合、住宅ローンの契約内容に違反することになるので、金融機関との調整が必要となる。

これは住宅ローンの借入条件が「本人または親族が居住する住宅」などとなっているからだ。金融機関がローンの一括返済あるいは妻に住宅ローンの返済を求める場合もあり、現実的に難しいということも起きる。

■住宅評価額がローン残高を下回る場合

やっかいなのが、オーバーローンの場合だ。オーバーローンとは、「住宅の評価額よりもローン残高が多い状態」をいう。

まず売る場合には、住宅を売った額よりも住宅ローンの残高が多いので、住宅ローンを完済するために、不足分を預貯金で埋める必要がある。不足分の預貯金がなければ売ることが難しくなる。

一方、オーバーローンによって共有財産がマイナスであれば、財産分与の対象にならない。それでも、住宅ローンを借りている側は住宅ローンを返済する義務を負う。そのためローンを返済し続ける代わりにマイホームに住み続けるというケースが多いだろう。

逆に、住宅ローンを返済する側が所有権を持っているにもかかわらず、相手側が住み続ける場合は、所有者から賃貸借する形で賃料を支払って住むといった方法も考えられる。

いずれにしても、住宅ローンが残るマイホームが主な共有財産の場合は、夫婦双方が納得する形に落ち着くまで、さまざまなハードルがありそうだ。

マイホーム売却が最もトラブルが少ない?

こうして見ていくと、離婚したらマイホームを売却するのが最もトラブルが少ないと言えるだろう。

売って金銭で財産分与をした場合は、財産に関しては、離婚後に元夫婦が顔を合わせる必要はなくなる。マイホームを売って売却益が出る場合でも、3000万円まで控除される特例が使えるので、あまり税金を心配せずに済む。