東京都豊島区−−ワンルーム増殖に課税でストップ 一人暮らし増加が変える街の風景

単身世帯の増加と投資人気に支えられて増え続ける都心のワンルームマンション。だが、単身者向けワンルームの増加は、定住者を減らし、地域の少子高齢化を加速しかねない。「このままでは、まちづくり計画の外で、コミュニティの維持すら難しい街へ造り替えられてしまう」（豊島区税務課）。すでに単身者世帯が全世帯の半数を超えている豊島区では、ワンルームマンション建設を規制する「狭小住戸集合住宅税」を導入した。

　税導入に先立って、区は１９９６年から２００１年に区内で建設された分譲型マンションのうち、２５平方メートル以下のワンルームマンション１３２１戸を実態調査。それによると、区内在住の所有者はわずか５％、他府県在住が７２％で、投資目的とみられる所有者が圧倒的だった。

　ワンルーム住民のうち住民登録をしていたのはわずか５８％。ファミリーマンションの住民登録率９０％と大きな差があった。また、０２年に完成した都内の分譲型ワンルーム２０棟（２２～１５９戸）の広告に掲載された修繕積立金を調べると、３０年後の積立累計額は１棟当たり平均４１２４万円。最高で１億３２００万円、最低で９３１万円だった。これでは、十分な改修が期待できる金額を積んでいるとは言えまい。

住民税が入らないうえ
スラム化の懸念も

　区は市町村と違って固定資産税を課税できないため、住民税が主な歳入源だ。「住民登録する人がいなくなれば、行政サービスを維持できない。また、わずかな修繕費では、老朽化に伴って将来、スラム化するおそれすらある」（区税務課）。

　大繁華街・池袋を抱えていることもあって、危機感を募らせた区は、強制力や実効力に欠ける行政指導ではなく、ワンルームをファミリー型マンションに誘導するため、より強力な法定外普通税を０４年６月から施行した。

　新税は、主にワンルームになるとみられる１戸２９平方メートル未満の集合住宅の建築主に１戸当たり５０万円を課税。個人が自宅や事務所を兼ねて建設する「庭先開発型」を除くため、１棟８戸以下のワンルームマンションは税免除とした。

　導入の結果、施行前５年間で年平均１０６９戸だった税対象のワンルームの着工件数は、施行後２年間年平均で７３６戸（施行前の０４年度４～６月を含む）まで減った。しかし、０５年度だけを見ると９５３戸と施行前の水準に戻っており、目立った抑制効果が出ているとは言いがたい。

　また、地元不動産業者によると、１戸２９平方メートルをわずかに上回る規模のワンルームマンションが最近目立つという。西池袋地区に新築されたワンルームマンション２棟はいずれも２９～３０平方メートルの間取りだ。区の調査でも、５０平方メートル未満（１戸２９平方メートル未満でも１棟８戸以下の税対象外を含む）のマンションは施行前年平均８３８戸から施行後１８３６戸と倍以上に増え、課税対象にならないゆったりスペースのワンルームが増えていることをうかがわせる。

　それでも区税務課は「税の誘導効果は出ているのでは」と話し、０９年度の見直しに向けた評価を始める。単身者の追い出しという批判には、３０平方メートル未満の住宅が４３％で２３区平均２９％を大きく上回ることから「単身者向け住宅はすでに十分」と応じる。「人口の都心回帰が進んでいる今こそ、家族で定住できる住環境整備を図らなければ」（同）。

　日本全体で単身世帯が急増していく今後、豊島区と同じ難問に直面する自治体も増えてきそうだ。
（週刊東洋経済０７年６月９日号より）