東京の不動産価格がこれから「下落」する必然

23区は住宅「選び放題」の時代が到来する

首都圏の不動産価格は今後どのように変動していくのだろうか(写真:まちゃー/PIXTA)
「家を買うなら五輪後」とまことしやかに語られる東京23区。しかし「この瞬間、大きな変化はすでに起こっている」と主張するのが、不動産事情に詳しく、多くのベストセラーを抱える牧野知弘氏だ。
「働き方改革」に象徴されるライフスタイルの変化に伴い、住まい探しの絶対的価値基準「沿線ブランド」「都心まで○分」が崩壊。それぞれの街の”拠点化”が進んだ先に新たな格差、「街間格差」が露呈し始めたという。牧野氏の新刊『街間格差 オリンピック後に輝く街、くすむ街』 の内容を一部抜粋し、再構成してお届けします。

「都内不動産下落」が断言できる理由

これからの東京では「相続ラッシュ」が避けられないうえ、生産緑地の一部が賃貸や売却といった形でマーケットに拠出される「農地放出」まで控えており、結果として不動産の供給圧力が強くなります。

それに加えて「働き方改革」の影響などもあり、確実に起こってくるのが、隣り合った街と街との間で生じる格差拡大と不動産価格の「下落」です。

このように言うと、必ず受けるのが「東京は絶対に大丈夫だ。現に銀座の地価は平成のバブル期よりも上がっている」といった指摘です。

そのとおりです。ただし東京の不動産について考える場合、つねに「投資用の不動産」と「実需に基づいた不動産」との違いを理解しておかなければなりません。

例えば、毎年その価値が上がった、下がったと話題になる銀座5丁目の地価とは、あくまで「投資用の不動産」だということです。なお2020年以降、とくに五輪前後に東京に起こりうる景気後退、さらには世界経済の動向次第で、私は投資用不動産の価格でも下落局面がくると考えています。

ただし投資用マネーには必ず循環があります。例えばニューヨークやロンドン、香港やシンガポール、台北などの世界不動産マーケットの中で投資利回りを比較して、「東京が割安」と感じられれば、投資マネーは当たり前のように東京マーケットへ姿を現します。

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