世界の不動産市場は崩壊につながるのか

米国で起こった不動産市場の変調が、欧州で猛威を振るっている。　

　特に影響が深刻なのが英国だ。２００７年１０～１２月期の英国オフィス売買市場で取引された総額は２５億ポンド。前年同期の２００億ポンドから９割近く激減した。取引件数も７１１件から１９０件へ急減している（英不動産サービス大手ＤＴＺ調べ）。　　　

住宅価格も下がっている。英住宅金融大手ネーションワイドの調べでは、２月の英国の住宅価格は前月比０・５％減。昨年１１月に１年９カ月ぶりに下落に転じて以降、４カ月連続下げ続けている。１戸当たりの平均価格は１７万９３５８万ポンド（約３６００万円）。英イングランド銀行によれば、１月の新規住宅融資の承認件数は７万４０００件と、昨年６月の約６割の水準にとどまっている。

お隣の国、アイルランドでも住宅価格が下降。住宅ローン会社ＴＳＢが公表しているアイルランド住宅価格指数は、０７年に７・３％下落。０６年の１１・８％の上昇から急反落だ。全国平均住宅価格は２８万７８８７ユーロ（約４３００万円）となった。

ＩＭＦ（国際通貨基金）に、英国、アイルランドと並んでバブルの懸念を指摘されたスペインでも、不動産バブル崩壊の足音が近づいている。バレンシア地方で住宅建築の抑制政策がとられており、同地方の大手不動産アストロク・メディラデネオの経営に危機説が流れている。

米国住宅は１０％下落　日本オフィス賃料低下も

サブプライムローン問題の震源地、米国の住宅価格（Ｓ＆Ｐケースシラー指数）は、昨年１２月まで１７カ月連続して前月比マイナス。ピークだった０６年１月より１０％の下落だ。住宅差し押さえも急増している。不動産仲介業リアルティ・トラックの集計によれば、０７年２２０万３２９５件に達し、前年比７９％増。０８年２月には前月比４％減とやや減ったが、それでも前年同月比では５９・８％増。住宅ローン最大手カントリー・ワイド・フィナンシャルは、保有する住宅ローン債権９００万件の差し押さえ率が１月に１・４８％と過去最高になったと公表した。　

英米ではオフィス価格も天井感が出始めている。下図のように、ここ４年、投資利回り（オフィス利回りから５年スワップ金利を引いたもの）は、物件価格の上昇により、低下してきた。だが、０７年下期に一転、ニューヨーク、ロンドンで投資利回りが上昇に転じた。スワップ金利が下がったことが主因だが、物件価格が下落し、オフィス利回りが上昇したことも影響している。