副業も可能？物件オーナーで安定収入のウソ・ホント。今さら聞けない「不動産投資の仕組み」

近年は緩和の方向に動いていますが、勤務先の「副業禁止」を理由に賃貸経営を諦めている会社員の方もいると思います。

もちろん、会社によってルールは異なるので一概に言えませんが、一般的には「5棟10室」が線引きとされています。これは、不動産所得を確定申告する際に事業的規模と判定される基準のことで、一戸建で5棟以上、あるいは一棟アパート・マンションなどで10室以上を保有しているかどうかというものです。

この基準未満であれば、副業とみなされないケースが目立ちます。

公務員の場合、家賃収入の総額で決めている自治体もあります。はじめから諦めるのではなく、規程などを確認して問題のない範囲で行えばいいでしょう。

資産管理法人を設立する

少なくとも1棟所有で副業とみなすことはあまりなく、仮に2棟目以降に増やしていくなら配偶者を代表者とした資産管理法人を立ち上げる方法もあります。最終的には職場の判断なので「絶対に大丈夫」と断言はできませんが、当社のお客様であれば、資産管理法人を設立する方が多くいます。

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ただし、資産管理法人の設立は副業逃れの方法ではなく、税金対策という側面が色濃いです。

もともとの年収が数千万円あるところに個人で収益不動産を購入すると、どうしても納税金額は増えてしまいます。課税所得が4000万円を超えると所得税率は45％、これに住民税を合わせると55％になります。

他方、資産管理法人の利益に対する法人税は、課税所得が400万円以下の場合、約21％、400万円超800万円以下で約23％、800万円超であっても約33％程度の法定実効税率に収まります。

これらの税率は、住民税や事業税などを含めた法人のトータルの税負担です。個人の所得税・住民税を合わせた税率が高くなりがちな高収入層にとっては、法人を活用することで税負担を抑える手段となり得ます。

法人の維持費としては、税理士に決算を依頼したとして、年間で20万～30万円程度です。よって、複数棟を買い進めたい方は、資産管理法人を活用するのが主流といってよいでしょう。

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