｢不動産価値が下がらない街｣には大きな特徴がある ｢人の新陳代謝｣が悪い街で起きることとは？

ビジネスパーソンなどの不動産投資も活発ですが、ただムードに流されて不勉強のまま多額の投資を行なう事例が後を絶ちません。数年前の、シェアハウスに投資してまったく利回りを確保できないばかりか業者が倒産するという「かぼちゃの馬車」事件はあまりに有名です。業者や不正融資に手を染めた金融機関は問題ですが、投資する側の中堅ビジネスパーソンの方々の投資リテラシーのなさは驚くべきレベルのものでした。

これからの日本は大都市部に限らず、全国で大量の賃貸用空き家が発生し続けることが懸念されます。さらに懸念されるのがそうした空き住戸が増えることでスラム化が進むことです。これまでの日本では考えられなかった街の光景が現実のものになる日も近いのかもしれません。

「人の新陳代謝」が悪い街で起きること

不動産を長く取り扱ってきた経験上の話ですが、不動産価値を保ち続けるエリアには1つ、大きな特徴があります。人の出入りが活発なエリアでは地価が上昇傾向にあるということです。

理由は明快です。人の出入りが激しいということは、不動産がよく動くからです。他所から転入してくる人は、必ず家を探します。借りる、あるいは買うという行為が発生します。他所へと転出する人が多いということは、空いた家がマーケットに常に供給されるということです。つまり貸す、売るといった行為が発生します。

一方的に転入者が多ければもちろん不動産価格は上昇します。でも供給には限りがあります。かつて郊外で多くのニュータウンが誕生しましたが、転入に一段落がついたあとは転出者ばかりとなり、オールドタウン化が急速に進んだことはよく知られたところです。

常にエリア内人口の一定の割合が入れ替わることで不動産が動きます。転入者は家を調達するだけでなく、家具をそろえ、近所の様子を探りに出かけ、飲食店や物販店を物色します。エリア内の商業が活発になります。お店の人も常に新しい人たちがやってくると流行に敏感になります。客の多さに気づいた他所のエリアからお店が新たに進出します。空き家は少なく、地価は上昇するのです。