｢地方出身者にお勧め！｣不動産投資のマル秘テク 夏に帰省したら｢お宝情報｣を探してみよう

ここで数字の例を出して比較してみましょう。

都心の投資用新築区分マンションの平均価格は3000万円台ですが、地方の築古物件のうち、主にファミリー向けの区分マンションは状態のよいものが500万円程度で購入することができます。

築古物件のほうが利回りがいい

物件の価格は、都心から地方にいくに従って下がります。また、新築と比べて築年数が古いほど物件価格が下がります。それらに比例して、入居者が支払う家賃の額が下がるのはおわかりかと思います。都心の新築物件に比べて、地方の築古物件のほうが家賃が安くなるのは当たり前ですね。

家賃収入として入ってくる金額が低いとなると、地方の物件はあまり儲からないような気がするのですが、実際はそうではありません。

例として金額を出してみると、3000万円投資して年間120万円入ってくるのと、600万円投資して年間60万円入ってくるのと、どちらがいいか？ という話です。

入ってくる金額は少ないですが利益率がよい後者を選ぶほうがいいですよね。

利回りの数字を計算して比較してみましょう。計算式は下記になります。

都心で新築の投資用区分マンションを3000万円で購入して、月の家賃が10万円得られるとすると年間120万円の家賃収入となり、利回りは4％程度です。

それに対して地方の築古区分マンションを500万円で購入し、100万円をリフォームにかけたとします。コストが合計で600万円ですが、家賃が月に5万円得られるとなると年間で60万円になり、利回りは10％という計算になります。

都心の物件と比べて年間の家賃収入が金額的には半分ですが、そもそものコストが低く抑えられているので、利回りが倍以上になるというわけです。

実際には、さらに固定資産税や管理修繕費、保険料や手数料などのコストがかかりますので、賃料と物件購入価格とリフォームコストから計算する表面利回りよりも、物件の運用に必要な費用とコストを考慮した実質利回りは下がりますが、都心の新築区分マンションと地方の築古区分マンションとの利回りの比較イメージがわかっていただけたかと思います。