｢不動産｣を甘く見る人が知らない一番のリスク レッド吉田の投資を専門家が採点｢まさかの0点!?｣
レッド吉田さんの投資に点数をつけると0点！？
――前回（『レッド吉田が｢大家さん｣になった意外なきっかけ～不動産投資始めて12年で3軒に投資､その極意とは』）は、玉川さん流の不動産投資のノウハウ、レッドさんの投資歴について聞きました。今回は、まず、レッド吉田さんの不動産投資を、玉川さんに採点していただきます。レッドさんの投資は、ぞれぞれ100点満点で何点ぐらいですか。
玉川：そうですね。最初の桜新町のアパートですが、ずばり、0点ですね。
レッド：えーー、0点ですか。
玉川：すみません。購入・建設費が1億4700万円で、地銀のローンの金利が4.5％、2年目から3.5％で、利回り4％でしたよね。物件にもよりますが、表面利回りが4％だと、純利回りは3.5％以下になるのが普通です。3.5％で借りていたら赤字になってしまいます。
ですから、売ってしまったのは正解です。早く決断できたところは100点ですね。売却益で損はしていないということですから、経験値を得られたという点ではよかったのではないでしょうか。
レッド：シェアハウスはどうですか。
玉川：購入とリフォームで2500万円に対し、家賃収入が年間360万円だったら、表面利回りは14.5％ですね。
レッド：はい。税金とか自分で計算したら、実質12％はあると思います。
玉川：実質利回り12％なら100点ですが、考えなければならないのは資産価値です。利回りというのは、売却するときに購入価格と同じ値段で売れることを前提に算出しています。ですから、資産価値が下がると利回りも下がります。
レッドさんのシェアハウスは、「再建築不可」であるところと、シェアハウスにリフォームしているところが、マイナス評価になる危険性があります。シェアハウスの間取りにしてしまった物件は、普通の借家としては貸せないので、いわゆるキワモノ物件のカテゴリーに入ってしまうんです。
