｢不動産｣を甘く見る人が知らない一番のリスク レッド吉田の投資を専門家が採点｢まさかの0点!?｣

レッド：つまり、キャッシュで安い物件に投資するぐらいなら、それを頭金にしてもっと高額な物件を検討したほうがいいってことですね。なるほど。

玉川：前回、お話ししたとおり、不動産が儲かる理由ってそもそもそれなんです。賃貸で得られる利回りと、ローンの金利の差額で利益を得るという考え方ですから、キャッシュで1000万円の物件を買うより、ローンを組んで5000万円、1億円の物件を購入したほうが、大きな利益が得られます。

レッド：実は、一緒に買った不動産屋さんとは、1000万円は破格なので、とりあえず買っといて、それを今住んでいる方に1300万円ぐらいで買ってくれないか打診してみようと話しているんです。

もし、買っていただけない場合は好きなだけ住んでいただいて、もし引っ越しされたら、リフォームして売却するという計画です。リフォームすれば相場は2000万円ぐらいです。もし、2000万円で売れたらもう少し点数もらえますか。

玉川：そうですね。旧耐震基準ですから、買い手がローンを組むのは難しいのですが、キャッシュで買ってくれる人が見つかれば、もう少し点数はあがりますね。

レッド：ありがとうございます。0点、80点、50点か……。厳しいな……。簡単やないということですね。

緑が多い場所はあまりよくない！？

レッド：これから、不動産投資しようと思ったときに、何から始めればいいですか。やっぱり、物件探しですか。

玉川：例えば、サラリーマンの方ですと、今は貸してくれるところが少なくなっているので、まずは、金融機関を探すところからスタートしてほしいですね。自分の希望ばかり考えても、金融機関が助けてくれないと実現しないので、金融機関が融資してくれそうな物件を見つけて、融資してくれる金融機関を探すというのが現実的です。

そう考えると、今の状況だと、都心のいい場所の何億という物件で、利回りが低いとなると、どこも貸してくれませんから、規模が大きいほどよいという話とは矛盾するようですが、初心者の方は、ちょっと郊外の小さい区分から始めるのもいいかもしれません。

（撮影：佐々木仁）

レッド：優良物件の見極め方ってあるんですか。

玉川：参考になるかわかりませんが、グーグルの航空地図でみて、畑とか公園とか緑が多い場所はあまりよくありません。自分が住むなら緑が多いのはいいことのようですが、緑が多いということは土地が余っているということなので、今はよくても、すぐ隣に新築のマンションができて競合してしまう危険性が高いんです。

逆に都心近郊の住宅密集地だと、住環境はよくありませんが、不動産屋さん目線で見ると、空き部屋になるリスクは小さいのです。

ですから、都心からちょっと離れた郊外で、賃貸物件の需要が安定している場所を探すのがお勧めです。かつ、自分の年収や預貯金、勤務先など、自分の属性にマッチした金融機関を探すことです。その組み合わせができれば、これから始めても遅くはないと思います。

レッド：やっぱり首都圏がいいんですか。

玉川：首都圏に限りませんが、土地勘のあるところのほうが失敗はありません。大阪生まれで、いま、東京に住んでいる人なら、首都圏でも関西圏でも同じですが、例えば、関西をまったく知らない人が、いきなり関西の物件に手を出すのは危険です。

レッド：千葉はどうですか。結構、物件はあるんだけど、高いのか安いのかよくわかりません。見極める基準はありますか。