共働き夫婦はマンション購入で失敗しやすい

老後のことを考えないと後から苦しむことに

まず現在年間でボーナスも含め120万円、つまり毎月10万円の貯蓄をしているそうですから、年間188万9000円貯蓄するには、あと毎月分で5万7000円増やさなければなりません。次に、リタイアメント(第一線を退く)後もローンが払えるかということですが、もし35年固定でローンを組んだ場合、毎月の支払額は、11万4788 円です。7割の生活水準を目標にがんばって貯蓄して、老後の生活費が毎月約32万7000円使えても、ここからローンを差し引くと、老後生活費は21万2527円になってしまいます。これだと、やや厳しいのではないでしょうか。

35年ローンは長すぎる。ではどうするか?

しかし、手付金を支払っているということですので、どうにかしなくてはなりません。この場合、借入期間を短縮するのがベストです。35年ローンですと、支払総額が4821万0694 円 ですが、25年にすると、4576万9817 円 と、244万円も減ります。しかしこの場合、毎月のローン返済額は、15万2566 円 になりますね。

沢田さん:いやー、そのうえに管理費と修繕積立費が合計で毎月3万円かかりますから、18万円台。家賃よりも7万円もはねあがっちゃう。それはきついです。

岩城:次に、考えられることは、当初は仕方なく35年で組むとしても、繰り上げ返済をすることですね。まず、ローンは「ペアローン」にしましょう。これは、それぞれが債務者として住宅ローンを組み、お互いが相手の債務に対する連帯保証人となるというものです。それぞれ住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を受けることができるというメリットがあります。で、これで返ってきたおカネは、必ず貯蓄ですよ。

沢田さん:はい! 必ず貯蓄します。

岩城:それから繰り上げ返済の時期ですが、10年間の住宅ローン控除が終わり、お子さんの大学資金が確保できたら、実施しましょう。沢田さんの借り入れる銀行は、繰り上げ返済の手数料がゼロですので、少額でも繰り上げ返済していくといいですね。

もし、先ほどの必要貯蓄額を毎年達成していけば、10年後、資産はさらに1900万円ほど積み上がっている計算になります。現在貯蓄額の500万円と合わせると2400万円です。お子さんの学費を多めに1000万円と見積もっても、11年後に1000万円を期間短縮型で繰り上げ返済できそうですね。そうすれば、65歳のときのローン残高は、約284万円まで減ります。繰り上げ返済をしない場合の残高は約1427万円ですから、大きな効果ですね。

沢田さん:わが家のミッションは、いかに今後貯蓄をしていくかですね。

その後、沢田家では、契約していた低解約返戻金型の保険を払い済みにしてネット生保に入り直し、年間約24万円を浮かせて貯蓄に。さらにボーナス時の貯蓄をこれまでよりも多めにする、通信費を安いプランに入り直すなどで、新たに「年間約78万円」を確保しました。

これで、増えた住居費をまかない、必要貯蓄額を達成できる計算です。また、貯蓄の一部をiDeCo(個人型確定拠出年金)で運用することにしました。今後、固定資産税の支払いや、そのほか、貯蓄を取り崩す必要も出てくるでしょうが、住宅ローン控除やiDeCoで還付されたおカネをしっかり貯めていくことで、対応していくことになりました。

余談ですが、家計の見直しをするとき、妻の容子さんが、1度も「ご主人のお小遣いを削る」とおっしゃらなかったことに、私は大変感心しました。容子さん曰(いわ)く、「こんなに毎日忙しく一生懸命働いてくれているのにお小遣いを削るだなんて考えられません。モチベーションだって下がってしまいますよね」とのこと。とてもすてきなご夫婦でした。

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