住宅ローン､ひそかに変わったお得の新常識 フラット35の制度変更で金利も引き継げる？

フラット35か銀行か。借りるならどっちが得？（写真：hilite / PIXTA）

10月1日、フラット35の金利が公表された。1.36%と、前月の1.080%に比べて大幅な上昇となった（返済期間21～35年、融資率9割以上）。

フラット35の金利は通常、長期金利に連動するが先月と比べて長期金利が上昇したわけではない。10月の金利上昇はフラット35の大幅な制度変更が理由となる。これから住宅ローンを組む人はもちろん、借り換えをする人にも影響する。

団信保険料が金利に含まれた

住宅ローンを借りる際、原則としてセットで加入するのが団体信用生命保険、略して団信（だんしん）だ。ローンを組んだ人が亡くなったり高度障害となったりした場合に残債がゼロになる制度で、名前にあるとおり生命保険の一種である。

従来は一般的な金融機関（銀行・信用金庫等）で借り入れる場合と、フラット35では団信の扱いが異なっていた。銀行では団信の保険料が金利に含まれる一方、フラット35は金利とは別に保険料が必要、という形だ。

ただ、実際の金利は団信保険料も考慮して決まっており、団信保険料や各種の手数料（一般的に諸費用と呼ばれる）も含めていちばんお得な銀行とフラット35を比較するとつねにいい勝負、どちらがお得かはその時々による、という状況だ。筆者は2011年からファイナンシャルプランナー（FP）として活動してきているが、その頃から考えても特定の金融機関が何年にもわたってつねにお得ということはなかった。

こんなに高い金利でお客さんは来るんだろうかと思っているとある日突然金利が大幅に下がったり、ずっと上位争いをしていると思ったら最近では顧客との会話でまず話題に上らなくなった金融機関もあったりと、カネ余りの状況で住宅ローンは激しい競争にさらされている。

今月からの制度変更により、フラット35と他の金融機関の比較方法が変わった。制度変更と併せた比較方法にも触れたい。