住宅ローン、ひそかに変わったお得の新常識

フラット35の制度変更で金利も引き継げる?

フラット35の2017年10月の金利水準は最低で1.360%となっている。制度変更の発表時、団信保険料として上乗せされる金利は0.28%であると説明されていた。つまり制度変更前の水準と比較するのであれば1.080%となり、これは前月と同じ水準だ。他行の全期間固定の金利水準もほぼ横ばいのため、妥当な水準といえるだろう。

フラット35と同じく全期間固定の住宅ローンでほぼ最低水準の金融機関は現在ではみずほ銀行の1.19%となる(借入期間31~35年)。金利だけを見るとみずほ銀行のほうが低く見えるが、これは「保証料」の違いによる。

保証料は住宅ローンの返済ができなくなった際に保証会社に返済を肩代わりしてもらうための手数料だ。一般的な住宅ローンでは保証料が別途必要となるが、フラット35の場合は必要ない。したがって、支払総額で考えた際にどちらが得か比較する方法が従来と現在では以下のように変わった。

比較方法はどう変化したのか

(従来)
○一般的な金融機関
住宅ローン+保証料+各種諸費用
●フラット35
住宅ローン+団信保険料+各種諸費用
(今後)
○一般的な金融機関
住宅ローン+保証料+各種諸費用
●フラット35
住宅ローン+各種諸費用
(※各種諸費用は融資手数料、抵当権に関する費用、事務手数料、印紙税など)

結局、保証料の分だけ別途計算しなければいけないため比較の面倒くささは残ってしまうが、保証料の支払い方法は一括で前払いと、金利に0.2%上乗せする方法で、2つに分かれる。

みずほ銀行のケースでは一括払いの場合、保証料は1000万円当たり20万6110円だが、金利上乗せ方式ならば0.2%上乗せで1.39%となり、フラット35の1.36%とほぼ同水準となる(保証料は一括と金利上乗せで支払額に違いは発生する。一括のほうが支払総額は少ないが借り入れ時の諸費用が大幅に増加する)。

あとは上記の比較にもあるように、諸費用の違いによりどちらがお得かという比較になる。フラット35の場合は諸費用の中でも融資手数料が大きな割合を占める。融資額に対して高いところでは2%超となる。みずほ銀行ではフラット35も扱っており、融資手数料は1.026~1.404%となっている(手数料定率型、割引プランの場合)。

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