駅前｢豪華タワマン｣は誰が買っているのか 知らないと損する不動産業界｢絶好調｣の裏側

社会がある意味で欧米化され、階級格差に近いものが生じつつある。カネのある者は、さらに投資をして利益を得る。ない者はどんどん低所得者層へと追いやられる。日本だけでなく全世界的に、富の二極化、どころか、人口のわずか1％に富が集中する「一極化現象」が進行しているのである。

こうした現象に共通するのが「実需なき繁栄」である。

不動産は本来、「ヒト」「モノ」「カネ」をつなげるための社会インフラであり続けてきた。ところが、現在のマーケットは完全に「実需なき繁栄」を背景とした弱肉強食のマーケットに変質している。

B社というテナントを引き抜かれたビル会社は、自分よりも弱いビルのテナントを引き抜く。テナントを引き抜かれたビルはさらに弱いビルに襲いかかる世界だ。

完全なストック過剰時代に入った不動産マーケット

タワーマンションに移り住んだ人は、今まで住んでいた家を貸し出す。借り手が減少していく時代では、家の立地、質、内容がものをいう。マーケットで競争力のないマンション、アパートは空室が増えることになる。

マンションでも主を失った部屋が増加し、管理費や修繕積立金の滞納が始まる。アパートは生活保護世帯を入居させることで何とか「糊口をしのぐ」状態の物件も珍しくなくなった。

完全なストック過剰時代に入った日本の不動産マーケットは、こうした「強者の論理」を見抜いていかなければ生き残れない世界になりつつある。

かつてのように、「土地があります」「よかったですね」「なにか活用しましょう」「節税ですね」「相続対策ですね」と言って、簡単にメニューを組み立てられる時代は、実はとうの昔に過ぎ去っているのである。

危険なのは、緩んだマネーの誘惑である。金利が低いという与条件は不動産投資において「入口」にあるハードルにすぎない。入口のハードルが低いことは「投資をしなさい」ということには必ずしもつながらない。

不動産投資の要諦はいつの時代でも、物件に対する徹底した「目利き」と、テナント＝顧客に対する冷徹なマーケティングである。低金利は、こうして練り上げた投資計画をサポートしてくれる代物にすぎない。

いたずらにバランスシートの右側（負債）を増やす投資は、左側（資産）の価値が下がっても、その下落に付き合ってくれないやっかいな代物になる可能性がある。投資は「入口」があれば「出口」がある。常に「勝者になる」ための事業戦略が求められる所以である。