2016年は｢住宅バブル｣が終焉する年になる 新築にも中古にも異変の兆しが現れている

東京湾岸の高層マンション群。富裕層から1次取得者層まで幅広い人気を集めるが…（撮影：梅谷秀司）

ここ数年、右肩上がりの価格上昇が続いてきた首都圏のマンション市場。2016年はついに臨界点を迎えそうだ。

不動産経済研究所によれば、2015年11月の新築マンションの契約率は82.1％と好調を持続。1戸当たりの平均価格も、1991年6月以来となる6000万円を突破した。1991年といえばバブル末期。どれほどの活況かと勘違いしてしまいそうだ。

しかし、同研究所の松田忠治・主任研究員は「城東・城西地区はすでに売れ行きが鈍化し始めている」と分析する。売れているのは渋谷、品川、目黒などの付加価値のある高額物件が中心だ。

2015年は5000万円以上が4割超

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東京カンテイによると、首都圏で供給された新築マンションのうち、2010年には3割に満たなかった5000万円以上の物件が、2015年は4割を超えた。

高額物件は企画段階からターゲットを富裕層に絞り込み、会員組織を作って優先的に分譲する。高額でも優良な物件であれば、富裕層にとっては資産形成にもってこい、即日完売となる寸法である。

こうして高額物件ばかり供給された結果、「高契約率・高価格」が続いてきた。が、2015年の首都圏全体の新築供給戸数は4.12万戸（前年比8.3％減）と、2年連続で前年を下回る見込み。市場そのものは細り続けている。松田氏は「郊外型マンションが消えた」と指摘する。

新築から客が流れる中古マンション市場にも、異変の兆しが現れている。

東日本不動産流通機構によれば、首都圏の中古市場は東日本大震災以降、順調に拡大してきた。消費増税前の駆け込みの反動によって、2014年こそ成約件数が3年ぶりに落ち込んだものの、2015年は11月までの累計で3.2万戸と、前年同期比3.0％増となっている。平均成約価格も、2013年1月から35カ月連続で前年同月を上回っている。