駅前「豪華タワマン」は誰が買っているのか 知らないと損する不動産業界「絶好調」の裏側

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これらの固定費対策は、本来、不動産業界に「追い風」であるはずがない。こうした逆風にもかかわらず不動産投資が利益を上げる現象には、どんなカラクリが潜んでいるのだろうか。

その答えは「スクラップ&ビルド」である。そしてこの動きを支えているのが、ゼロ金利政策に代表される金融マネーだ。

東京都心部では容積率のボーナス(割り増し)を使った築年の古い建物の建替えが猛烈な勢いで進行している。特定のエリアを対象とした容積率の緩和は、建物オーナーや土地の所有者に再開発の動機を与え、開発資金を、海外を含めた投資マネーと、蛇口の緩んだ金融機関の融資マネーが支えることでこのゲームは成り立っている。

テナント側はどうだろうか。今の産業界は完全に「強者」が「弱者」を食う構造に質的転換が進行している。M&Aの隆盛である。企業規模を追求することで、激しい企業間競争を勝ち抜き、リスクに対する耐性を高めようとする動きだ。

企業同士の合併は、オフィスビルマーケットにどんなインパクトを与えるのだろうか。A社がB社を合併すると、たとえその合併が対等合併の形を取っていようと、2カ所に分散されたオフィスを統合するのが一般的だ。

したがって、合併の立場が優位なほうの会社(たとえばA社)のオフィスに、立場が劣位な会社(たとえばB社)が移転してくるというのが通常のシナリオとなる。当然、B社はこれまで借りてきたオフィスを解約することとなる。

A社の側のオフィスに余裕があれば、ビル内部で「増床」ニーズが発生する。A社をテナントに持つビルの収入は上がることになる。

B社の人員が吸収しきれない場合には、両社が統合できる新しいビルに移転するというシナリオが考えられる。両社の入居するビルは同時にテナントを失うことになり、容積率の緩和を受けて建替えられた新築ビルがこのニーズを吸収するということになる。

駅前のタワマンはいったい誰が買っているのか?

住宅はどうであろうか。都心部の駅前にそびえ立つタワーマンションは好調な売れ行きが続いている。

買っているのは、富裕層と相続対策を目的とした高齢者、そして外国人である。以前の日本人は、「1億総中流」などと呼ばれた。多くの日本人が自分は「中の中」くらいの社会的立ち位置にいると信じてきた。現在、そんな能天気なことを考える人はほとんどいない。

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