"港区タワマン暮らし"を卒業…マンション高騰時代の｢終の棲家｣戦略

住み替えと言っても、マンションなら価格はかなり高いし、住宅ローンが80歳完済の金融機関がほとんどなので、引ける金額には限界があるが、超低金利の住宅ローンは「借り得」であることに変わりない。

提案に入る前に、現状を再確認しておこう。2013年の金融緩和から続くマンション価格の高騰はいまだに衰える様子はない。もし、これを止めるならば、金融庁が不動産への資金の流れを止めればいいことは有識者の間ではよく知られている見解だ。

それをするにしても金融庁の独断では決められない。その前に、有識者委員会やパブリックコメントで意見を取りまとめて、国民の総意であるかのようにしなければならない。これは事前にわかるということであり、私たちは毎月金融庁のホームページの確認を欠かさない。

不動産戦略のポイント

また、マンション価格の相場は新築価格が牽引し、中古価格が連れ高になる構図がある。新築価格は用地価格と建築費の足し算で決まることからして、今のところ3年先までは上昇傾向が続く見通しが強い。

この相場上昇をどう使うかが不動産戦略のポイントになる。1つは、自宅をダウンサイズしながら、資産性の高いエリアで住み替えることだ。この場合、住み替えた自宅は再度売却する可能性がある。

前回のコラムで提示した住まいサーフィンの会員の平均的な概算収支は、新築時購入価格6000万円、現在の時価1億1000万円、残債4000万円、売ったら7000万円のキャッシュインだった。

この状況から、今の物件を売却して、次の物件を8000万円で購入したとしよう。その際の頭金を3000万円、住宅ローンを5000万円とすると、手元資金は4000万円になる。この物件を数年後売却した際の含み益が3000万円なら、譲渡所得控除3000万円でこれを無税にし、手元資金は1億円＋この間のローン返済額に膨らんでいる。終の棲家はその後に購入することになる。老人ホームでもいいしさまざまな選択肢が取れる。