自宅マンションが爆騰している人が続出…「売却か？住み続けるか？」の判断基準

（写真：まちゃー／PIXTA）

マンション相場の上昇により、自宅所有者の含み益は膨らんでいる。その金額は2021年に4346万円だったものが、4983万円、5510万円、6505万円と年々上がり、2025年には平均7258万円になったケースがあるほどだ。この4年で3000万円ほど増えたことになる。

これは、筆者主宰の住まいサーフィン会員向けに提供している自宅査定という機能の結果で、年間2.5万件使われている。自宅マンションを購入して資産形成する手法は2012年の拙著からずっと主張していて、会員には所有物件の査定を毎年1回は確認するように促している。

「売却するか？住み続けるか？」という選択

含み益は隠れ資産である。物件価格が上昇し、住宅ローンの残債は減少していく。この差分が含み益になる。売却時に3％の仲介手数料がかかるが、自宅を売却すればその含み益をキャッシュインさせることができる。

この含み益はプラスであれば気楽だが、マイナスだと売ってもローンを全額返せないのでその差額を自分で補填しなければならなくなる。そのお金がなければ、ローンを貸している銀行は売ることを許してくれない。しかし、含み益がマイナスとなっている会員の割合は1％にすぎない。明細を見ると、リゾートマンション購入者が多く、自宅の人はほぼいない。

自宅の人の概算収支は2025年時点でこういうことになる。新築時購入価格6000万円、現在の時価1億1000万円、残債4000万円、売ったら7000万円のキャッシュインとなる。しかし、売らずに生涯住み続けると含み益が膨れていくだけで、手元キャッシュは増えない。「売却するか？住み続けるか？」という選択に迫られる状況にきているという認識だ。住み替えを先延ばしにすると、将来売却するときの“納税額”が膨らむことになる。