自宅マンションが爆騰している人が続出…「売却か？住み続けるか？」の判断基準

ローンの返済状況には個人差があるが、物件価格の上昇だけに着目すると、新築時の価格を下回っているのは竣工年が1995年以前まで遡る。これ以降の物件を所有している方は、新築時よりも値上がりしているのが実態ということになる。

特に、竣工が2000～2016年の間の物件は、平均で64％新築時から値上がりしている。最も値上がりしている年は2007年の90％上昇となる。値上がり益だけで6000万円を超える。しかし、含み益を放置しておくと、いざ売却したときに課税される額が大きくなる。この譲渡所得課税は株の売却益と似ている。利益が増えれば、この税額も大きく膨らんでいくことになる。

ちなみに、ここまでの含み益と譲渡所得金額とは少し定義が異なっている。含み益が売却価格－住宅ローン残債であり、譲渡所得金額は売却価格－購入価格＋減価償却額－仲介手数料とほぼ同じになる。この2つは大きな違いがないケースが多いのと、正確な計算は税務になるのでここでは省略する。

課税される譲渡所得金額は主に含み益だが、マイホームには特例がある。それが、譲渡所得控除で、所有者1人に3000万円分引くことができる。夫婦2人の共有名義であれば6000万円分となるからこそ、購入する際にペアローンを私は勧めているのだ。

こうして、含み益が6000万円あっても、6000万円の控除が受けられれば無税になる。この恩恵は大きく、これまで売却してきた多くの方がこの控除の範囲の含み益だったので、税金を取られることはあまりなかった。

譲渡所得課税対策の要点

冒頭の会員の含み益はすでに平均7258万円となっていて、6000万円も上回り増え続けている。もう無税ではいられない人が急増しているのだ。そこで譲渡所得課税を深く理解して対策を取らなければならなくなる。

譲渡所得課税対策の要点は2つある。1つは先ほどの1人3000万円の控除額で、もう1つは経過年数で変わる税率である。5年以内を短期譲渡所得と呼び、約40％（39.63%）の税額になり、以降を長期譲渡所得と呼び、約20％（20.315%）に税率が下がる。また、10年を超えると6000万円までは14.21%に軽減される。これらから課税対策が決まる。