タワマン高騰の果て｢不動産大暴落｣が訪れる条件 需給バランス崩壊で価格は本当に下がるのか

（撮影：今井康一）

「不動産大暴落」はたびたび取り沙汰されるが、人気のネタらしい。持てる人にはリスクだが、持たざる人には好機到来なのかもしれない。どちらも興味が持てるという意味でターゲットは広いといえよう。しかし、大暴落はいつ、どうやって起こるのだろうか？ そのメカニズムを把握しておこう。

かつてのバブルと現在を比較してみる

大暴落の代表例として取り上げられるのが、1980年代後半に本格化した不動産バブルである。その後も、リーマンショック（2008年）前の不動産価格高騰期をミニバブルと呼んだりすることがある。現状はそれ以上の価格水準なのだが、バブルとは言えない。それはバブルのときと比較したらわかる。

20世紀の間は、3つの鑑定手法（原価法、取引事例比較法、収益還元法）のうち、前の2つしか基本的に使われていなかった。原価法は土地と建物の原価を積み上げる方法で、新築マンションや戸建てで使用される。取引事例比較法は中古マンションの査定の際によく使われる事例比較だ。この2つしかないと、バブルは発生する。土地価格が1年で2倍になろうとその分だけ相場が上昇するだけだからだ。青天井になりえてしまう。

21世紀になってから、J－REIT（日本版不動産投資信託）ができ、収益還元法が主流の考え方に変わった。不動産の価格は賃料等の収益性に比例するというものだ。こうなると、利回りと金利の差が適正にあればバブルとはいえない。