渋谷｢異例｣タワマン開発､問われる区の説明責任 小学校の容積を民間へ配分する珍しいスキーム

渋谷ホームズの敷地は、区立神南小学校と隣接する。神南小学校は老朽化が進んでおり、昨年に建て替えの方針が打ち出された。再開発事業では小学校用地と渋谷ホームズの敷地を同一街区として、一体的な再開発を進める計画。ここで用いられるのが、「容積適正配分型地区計画」だ。

西側から見た渋谷ホームズ。右が神南小学校、左に渋谷区役所（記者撮影）

容積適正配分型地区計画は文字通り、地区内で容積を配分する仕組み。高容積を使うことが難しい土地がある場合に、余剰容積分を他の敷地に振り分け、その敷地で高容積の建物の建設を可能にする。低容積部分の存在によって、環境の維持を図ることも目的とされる。

このスキームは民間施設の再開発で利用された例はあるものの、公共施設に活用されるのは、全国でも「おそらく今回が初めて」（区の担当者）となる。

マンションの容積率は倍の1000％に

今回の地区計画では、この仕組みを使って小学校の容積率の一部を渋谷ホームズに振り分ける。その割合は小学校の容積率500％のうち約90％分。また渋谷ホームズの北と西を走る区道を廃道にして、渋谷ホームズの敷地とする。

これらの措置によって、渋谷ホームズの容積率は現在の500％から650％に増える。

さらに再開発の街区を「高度利用地区」とすることで、容積率を上乗せする。その結果、渋谷ホームズの容積率は現在の倍の1000％に膨らむ。地上14階建てのマンションが34階建てのタワーマンションに生まれ変わるのは、こうした措置があるためだ。

マンションに容積を配分する代わりに、再開発事業者が神南小学校を建て替え、マンション周辺に幅2メートルの歩道や結節広場を整備する。一体開発によって地域の防災力を向上させる狙いだ。