｢日本の空き家問題はほぼデマ｣データが示す根拠 本当に対処すべき問題は別のところにある

空き家についてあたかも問題のように感じさせてしまったのが、野村総合研究所が2015年に出した空き家率予測だ。空き家問題で必ずといっていいほど引用された。そこでは、問題が今後急速に深刻になり、2033年には空き家率が30％を超えるというものだった（2013年の実績値は13.5％）。

しかし、この予測は大きくはずれた。2018年の空き家率を16.9％と予測していたが、実績は13.6％。住宅ストックは約180万戸増えたが、世帯数は150万世帯以上増えていて、空き家は26万戸しか増えなかった。人口は減っても、まだ世帯数は増えているし、住宅との対比は世帯数である。

また、この5年間の着工戸数は466万戸だが、住宅ストックが180万戸しか増えないのは、滅失（取り壊し）が286万戸あることになる。要は、世帯数予測と滅失戸数予測が正確にできていないだけだ。

実際に増えた空き家総数は26万戸だったのに対し、180万戸多い206万戸と予測し、約8倍も違った。この予測差は桁外れに大きい。

公表されている数字はいろいろあるが…

これ以外で引用されるのが、TASという会社の空室インデックスだ。数十％にも及ぶこの数字は賃貸住宅経営が立ち行かないように見える。しかし、この数字は通常では考えられない変な計算で算出されている。それは満室物件を除いて空室率を計算するというものだ。

A物件の総戸数が10戸で空室3戸、B物件総戸数の20戸で空室無しとすると、B物件を除くので、空室率は30％となる。しかし、実質は10％だ。

数字は整合性を取らないといけないし、誤解されないようにしなければならない。公表されている数字だけでもいろいろある。住宅REITの空室率は4％程だし、管理会社の団体である日本賃貸住宅管理協会の空室率（2020年度下期）は3％程だ。

明らかに実態と乖離した印象を持たれやすい数字には意味がない。

実際、東京都の2018年時点の空き家率減少が明らかになった。5年前の10.9％から10.4％に0.5％下がった。たった0.5％と思われるかもしれないが、これまで5年ごとに1％ずつ上がってきた過去から見ると、逆回転の様相を呈する。これを証明するように、家賃は値上げされているのが現実である。