住宅ローン控除｢築年数緩和｣の重すぎるリスク 築年数要件は事実上撤廃､中古の利点と問題点

住宅ローン控除について解説します（写真：CORA／PIXTA）

変異や流行を繰り返す新型コロナウイルスの出現に右往左往した2020年。緊急事態宣言下の4月や5月には取引が半減するなど、不動産市場も少なからぬ影響を受けた。しかし影響は一時的なもので、昨年2021年後半には首都圏新築マンション平均価格がバブル期超えを記録するなど、堅調を維持してきた。

とくに首都圏では売買が成立したときの価格である「成約単価」は上昇し、「売出し単価」との差も大きくなっている。緊急事態宣言下の在庫を抱えた単価でも売れているこの現状は、まさに圧倒的な「売り手市場」にあるといっていい。

コロナ禍により自宅で過ごす機会が増え、「住居」への関心が高まったことで一次取得層（新規購入者）の持ち家ニーズが大きくなったのもその理由の1つだ。新築、中古物件ともに需要の高まりがあるものの、供給戸数が増えず需給バランスのアンバランスが続き、価格の高騰が続いてきた。

しかしここにきて、年末から少しずつではあるものの新規の売り出しが増加傾向にあるようだ。この状況が数カ月に及ぶようであれば売り手市場の変化の兆しといえるかもしれない。ただ当面は、2022年も好調に推移すると見ている。

「逆ざや」対策で引き下げられた住宅ローン控除

さて、好調な不動産市場の後押しをしてきた施策の1つが住宅ローン減税、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度だろう。

基本的に、年末時点での住宅ローン残高の1％が所得税（控除しきれない場合は住民税）から控除され、減税されるという制度だった。条件を満たせば新築住宅だけでなく中古住宅、また一戸建てやマンションの区別なく控除対象となる。

そもそも住宅借入金等特別控除は、住宅購入の際にかかる利息の負担を減らすために設計されたシステムである。しかし変動金利であれば0.289％（2月 auじぶん銀行、キャンペーン適用など諸条件あり）の金融機関もあるような空前の低金利となっている今、負担する利息＜控除率（1%）の状態が続いてきた。利息負担よりも、控除され戻ってくる税金のほうが多くなるいわゆる「逆ざや」現象だ。