炸裂する不動産金融「２０１０年問題」　デフォルト連発のノンリコースローン

収益源なく不動産に回帰する邦銀

だが、そうであっても、不動産金融と市況の本格回復には、なお遠い状況と言えるだろう。現状では地価下落の直撃を受けたのは、７０～９０％のＬＴＶレンジで融資を行ったメザニンレンダー。邦銀は利ザヤの薄いシニア部分への融資だったため、影響は軽微だった。厚いスプレッドを狙ったリース会社やノンバンクが厳しかったが、今後も地価次第で、邦銀も対岸の火事とは言えぬ状況が待ち受ける。すでに一部邦銀は「デフォルトは、そこそこ発生している。コベナンツには、ほとんどが抵触している」という状況にある。

「２０１０年問題」はＣＭＢＳだけの問題でもない。ダヴィンチのもう一つの旗艦物件である芝パークビル（取得価格１４３０億円）。証券化はなされない通常のＮＲＬだったが、０９年６月に返済期限が到来した。結局、返済はなされず、テール期間に突入している。ダヴィンチだけでも０６～０７年に取得した国際赤坂ビルや虎ノ門パストラルなどの大型物件のＮＲＬの弁済時期が今後、到来する。

一方で、外資系レンダーが消滅し、ＣＭＢＳ市場も瓦解。リスクの切り出しを行うプレーヤーも市場も不在である以上、ＮＲＬの全体の融資量は枠をはめられたも同然だ。経験則やとりうるリスク量から見て、メガバンクが１兆５０００億円、信託、大手銀行が５０００億～１兆円程度。これが天井と言えるだろう。この限られた範囲の中で、１０年以降、ＣＭＢＳ、ＮＲＬの弁済期日が次々に到来する。不動産私募ファンドやＪ-ＲＥＩＴ向けへの資金供給には、おのずと限界が生じよう。

もちろん、一部を除き、邦銀各行もＬＴＶ、物件価値などで一線は守っている。冒頭のＰＣＰについて、大手行関係者は「もちろんウチにもリファイナンス要請はあった。しかし、すべてがウチの目線に合わず、丁重にお断りした」「リファイナンスには興味がなかった。むしろ、デフォルト後に物件売却がなされた後の融資には興味がある」と言う。

ならば、その厳格な姿勢こそ、ＣＭＢＳ、ＮＲＬのリファイナンス不能、そして物件放出による地価再下落を招くものにつながろう。「２０１０年問題」が火を噴かぬ保証はどこにもない。

※次ページ以降に「■邦銀のＣＭＢＳ保有額」「■邦銀のＪ−ＲＥＩＴ向け投融資残高の動向」「■邦銀各行の不動産業向け貸出金残高の動向」の各表があります。