炸裂する不動産金融「２０１０年問題」　デフォルト連発のノンリコースローン

　さらにサブプライム危機顕在化以来、しばらく消極姿勢を続けてきた邦銀勢が、ここに来て不動産ＮＲＬの供給に前向きになったためだ。

メガバンク、信託などいわゆる大手行で、この上期にＮＲＬの残高を大幅に増やした銀行は皆無。いずれも横ばい、もしくは漸増だ。だが、「本来はアクセルを踏みたかったが、不動産取引が少なく、計画未達に終わった。下期も増やしたいが、どうなるか」（大手銀行幹部）。

邦銀が不動産回帰を進めるのは、不況下で収益機会が減少の一途をたどっているためだ。一方で、不動産ノンリコースローンをめぐる環境は大きく変わった。メガ、信託の典型事例で言えば、０７年前半にＬＴＶ（借入比率）７０％台、スプレッドが５０～６０ｂｐ、手数料込みの出来上がり８０ｂｐといったＮＲＬが、現状ではＬＴＶ５０～６５％前後、スプレッド１００～２００ｂｐ、出来上がり１５０～２５０ｂｐへと利幅がハネ上がった。約定弁済や配当停止条件の強化など、融資条件も銀行優位に転換した。Ｊ-ＲＥＩＴの極端な事例は、プロスペクト投資法人。社債５０億円償還資金をあおぞら銀に頼ったが、スプレッドは５００ｂｐを超えている。市場関係者は「手数料込みでは年間１０００ｂｐを超えるのでは」と憶測する。

既存先のリファイナンスについても、基本的に全行とも応じる姿勢だ。全額応じるケースは希有で、担保価格の下落やＬＴＶ水準の低下で追加出資を求める、融資条件を厳格化するなどで対応している。０９年上期の前半までは、リファイナンス案件に関してクラブディール的に他行参加を募るケースが多かったが、後半にはこれも過少となった。融資機会の奪い合いが始まっているということだが、早くも需給バランスから「今上期にスプレッドは天井をつけた」（メガバンク）との声も聞かれる。