炸裂する不動産金融「２０１０年問題」　デフォルト連発のノンリコースローン

大量ＣＭＢＳが償還不能　「２０１０年問題」の脅威

モルガン・スタンレー証券がオリジネートした総額は８２９億円の「Ｊロック３８」。昨年６月にＣＭＢＳの裏付けローンで初のデフォルト案件になり、話題になったのは、この中で劣後するクラスＤ社債（発行額４８・５億円）だ（小誌０８年夏号参照）。１０月に１２.８億円の損失が確定した。格付け会社のフィッチレーティングスの発行時の格付けは「ＢＢＢ」だったが、複数回にわたって格下げが行われ、１０月１９日には「Ｄ」まで引き下げられていた。すでに裏付けローンだけではなく，ＣＭＢＳ自体も毀損が始まっている。

フィッチが公表したレポートによれば「０８年１２月末日でフィッチが格付けするＣＭＢＳの裏付けローンのデフォルト率は件数ベースで３.７％（残高ベースで１.６％）であったところ、０９年９月末日には件数ベースで１３.９％（残高ベースで１４.４％）まで上昇」した。一方、今０９年は１～８月の８カ月間に返済期日が到来した裏付けローンのうち件数ベースで約５６％（金額ベースでは６６％）がデフォルトした。残高および件数のデフォルト率に関して、１２月末までに件数ベースで１６～２２％（残高ベースで１３～２１％）程度までの上昇を予想する。

フィッチの格付けは大半が外資系がオリジネーターである点を差し引く必要があるが、数字上から見るかぎり、ＣＭＢＳの裏付けローンは完全に「炎上」状態だ。７月の段階ではフィッチは２０１０年までに弁済期日を迎えるＣＭＢＳの裏付けローン総額を５８６２億円と想定。同様にムーディーズの資料では、１０年に１.１兆円、１１年に８４００億円の弁済期限を迎えるとしている。

フィッチは不動産価格を０７年終わりごろと比べ、最大で４０％下落したと見ている。その中で、大量の裏付けローンが期日を迎え、リファイナンス不能になり、物件の投げ売りと地価急落を招く--。これが「２０１０年問題」だが、現状では火を噴くまでに至っていない。これはテール期間に入っているため。通常、ＣＭＢＳは裏付けローンの弁済期限が到来しても、その後、２年程度はテール期間が設けられ、この間に回収を行うことになる。キャッシュフローを生むオフィスビル等であり、かつ現在の市況を考えると、当然ながら物件は市場に放出されず、当面は売り圧力とはならない。その意味で「２０１０年問題」は「２０１１年問題」あるいは「２０１２年問題」へと後ろ倒しされる可能性がある。