炸裂する不動産金融「２０１０年問題」　デフォルト連発のノンリコースローン

「ハーベスト・ツー信託」とは、オリジネーターを新生銀行、受託者を新生信託銀行として２００７年１１月に組成されたＣＭＢＳ（商業不動産ローン担保債権）で、２０～３０社に及ぶ投資家に販売された。発行金額は１１２０億円。裏付け資産は、東京千代田区にあるオフィスビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」（ＰＣＰ）を担保とするノンリコースローン（ＮＲＬ）だ。

まさかの、新生銀によるＣＭＢＳ買い戻し

ＰＣＰはダヴィンチホールディングスの運用するファンドが旗艦物件として保有していた。取得価格は２０００億円強（オフィス部分のみ取得）。このＰＣＰ向けのデット部分１７００億円強がリファイナンス不能になり、９月２５日にデフォルトしたのは記憶に新しい。

ローンがデフォルトしＣＭＢＳも法定最終償還日を１１年９月３０日とするテール（返済延長）期間に突入した。物件はダヴィンチの手を離れ、債権者（受託者である新生信託銀行）、サービサーの手で、基本的に償還日までに物件の処分等が行われ、ＣＭＢＳ投資家のために最大限、回収が図られることになる。

だが、この環境下で物件売却が可能か。どこまで取得価格が毀損するのか。業界の関心が集まっていた。そこへ降って湧いたようにオリジネーター・新生銀によるＣＭＢＳ計１１２０億円の巨額の買い戻しだ。

ＰＣＰのストラクチャーは、取得価格２０００億円強のうち１１２０億円のシニア部分は新生銀行が融資を行い、ＣＭＢＳとして証券化された。一方、エクイティは２００億円台後半。中間の６００億円強は２トランシェに分かれ、関係者が「優先メザニン」などとも呼ぶ優先部分が３００億円強、劣後部分が３００億円弱とされ、優先部分はメリルリンチが融資を行い、証券化はされずローンのまま新生銀を含む数社に売却されたという。新生銀を含む可能性もある。一方、劣後部分は新生銀が融資を行い、オプション取引を通じ、メリルが債務保証を行ったとされる。