｢マイホームの欠陥｣保証は新築と中古で大差 購入した家の不具合はどこまで保証されるか

瑕疵保険は、検査と保証がセットになっているのが特徴だ。検査機関の検査があるので、安心という側面もあるが、検査によって一定の性能を満たさないと保険には加入できないという側面もある。保険に加入するために、性能を引き上げるリフォームを行う必要が生じる場合があることも頭に入れておきたい。

「瑕疵」とは何か？

ここで、聞きなれない「瑕疵」について、説明しよう。

住宅を購入したり建築したりする際に、引き渡し時には知り得なかった住宅の構造上の重大な欠陥がある場合、法的に「隠れた瑕疵」という。売り主や建築を請け負った事業者は、隠れた瑕疵に対して責任を負う必要があり、これを「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という。引き渡し時に買い主に知らされていた欠陥は、除外される。

この瑕疵担保責任をいつまで追うのかなどを、品確法や宅建業法などの法律で定めている。民法でも瑕疵担保責任について定めているのだが、「瑕疵を発見してから1年間」となっていて、売り主などがいつまでも責任を負うことになってしまう。そこで、品確法や宅建業法などで期限を設けているという流れになっている。

この民法は、実は2020年4月に改正される。これまでの「瑕疵担保責任」に代わり、「契約不適合責任」の考え方になる。売買契約の内容に適合しているかどうかによって責任が問われることになるので、この点を注意しておいてほしい。

さて、本題の「入居してから見つかった不具合を売り主はどこまで保証してくれるか？」について、整理しておこう。

新築住宅の場合であれば、構造上の重大な欠陥などは引き渡し後10年間、それ以外はアフターサービスの範囲内で保証されるのが原則だ。

一方、中古住宅の場合は、売り主が宅建業者の場合なら構造上の重大な欠陥などについて引き渡し後2年間は保証されるが、売り主が個人の場合は売買契約書で取り交わした内容通りとなる。売り主が瑕疵保険に加入していれば、契約書にもそれについて記載されているはずだ。

最近は、仲介をする不動産会社が個人の売り主に対して、重要な構造部分などについて独自に一定期間保証するサービスを用意している事例が増えている。その点も、売買契約書で確認しておくといいだろう。