売却は可能？西友の｢適正価格｣を大胆試算 関東の店舗の不動産価値を独自ランキング

23店の合計は約280億円となった。相続税の算定根拠となる路線価は、実勢価格に近い公示地価の8割といわれる。とすれば、西友が関東に持つ土地は約350億円という試算が成り立つ。地方にも33店の自社物件があり、北海道の手稲店や京都の山科店、福岡の春日店などが自社物件であることが確認できた。ただ、資産の中心は関東だろう。

｢2000億円でも高い｣

この試算に対し、2000年代半ばに産業再生機構でダイエーの再生計画立案に携わった松岡真宏氏（現・経営支援会社フロンティア・マネジメント代表）は、「350億円という数字は、思ったほど多くない」と語る。

小売り企業の価値は、店舗の不動産価格か、店舗が将来生むと期待されるキャッシュフロー（CF）のどちらか大きいほうを取ることが多い。

西友の業績にはさまざまな見方があるが、本誌の取材によると、16年度の売上高は約7800億円、営業利益は100億円近くとみられる（単独決算ベース）。

西友は老朽化した店舗が多く、建物の償却費はそれほど大きくないと推定できる。となれば、EBITDA（減価償却前の利益）は100億円＋α。その10倍を事業面から期待できるCFとすれば、西友の企業価値は1000億円強となる。

実は、ウォルマートの年次報告書によると、西友には2018年1月時点で1800億円の長期借入金がある。買収の際には一定のプレミアムを乗せるのが通常だが、それを考慮しても、3000億円という数字はこの借入金の肩代わりを含めた額ではないか。

3000億円という数字に業界内では「それはない。高すぎる」（地方の食品スーパー幹部）といった声がある。実際、渦中のドンキHDの関係者も「2000億円でも高い」と打ち明ける。

買収後には店舗の統廃合や改装も必要になる。前出の松岡氏は、産業再生機構がダイエーの150店舗を継承する際、改装だけで「2年間で600億円もの関連費用が発生した」と言う。さらに主にGMSで展開する非食品部門をどう立て直すかという難題がある。結局、うわさされる額で西友を丸ごと買収する企業は出てこないだろう。

西友の339店のうち287店が食品スーパー。西友の魅力は首都圏を始め特定エリアに「食品をドミナント（集中）展開している価値につきる」（松岡氏）。となると、資金力のある外資系投資ファンドが乗り出し、資産の一部を切り離して売却していく解体ストーリーが現実味を帯びてくる。