デベロッパー倒産から身を守れ！　いざというときのためのマンション購入Ｑ＆Ａ《不動産危機》

マンションの構造部分に重大な欠陥が発覚したときに売り主が無償で補修をしなければならない「瑕疵（かし）担保責任」と、室内の壁や床などに欠陥があったときに無償で補修を行う「アフターサービス」。この二つは「売り主による無償補修」という点で似ているのだが、法的な性格はまったく異なっている。

瑕疵担保責任は、法律で義務づけられた「法定責任」で、マンションなどの構造上重要部分に瑕疵があった場合、引き渡し後１０年間の期間内は売り主が無償で修繕をすることが法的な効力を持って義務づけられている。それに対し、引き渡し後、一定期間の無償修繕を約束する「アフターサービス」とは、あくまで売り主と買い主との契約に基づく責任＝「約定責任」であり、法定責任よりも弱い。

アフターサービスの内容や期間については不動産業界団体で基準が設けられており、専有スペースの床や壁、配水管などに不具合が生じた際、２年間や５年間といった一定期間内無料で修理が受けられる。しかし、約定責任であるため、売り主の倒産により履行されなくなるリスクがある。民事再生法の適用により売り主が変わらない場合は、すでに結んでいる約定責任を継続するケースがほとんどだが、破産により売り主が変わった場合には引き継がれないことも多い。そのため、内装部分で修理の必要性が生じた場合は買い主の負担となり、この負担は決して小さくない。したがって、もともとの契約でうたわれていたアフターサービスが受けられるのかどうか、削減されるとすればどの程度なのかを、確認するべきだ。

なお、瑕疵担保責任については、今年１０月以降、「住宅瑕疵担保履行法」の施行により、消費者保護がいっそう強化される。これは耐震強度を偽装したマンションを販売していたヒューザーが、自力ではマンション建て直し、補強などを行う資力がなかったことを受けてつくられた法律。これにより、マンションの構造に重大な瑕疵が発覚した場合、購入者は大きな金銭的負担を強いられずに済む。１０月以降引き渡しの新築物件では、売り主に対して保険や供託を義務づけており、売り主が倒産した場合でも、買い主は２０００万円までの補修費用の支払いを保険法人から受け取ることができる。