開発ラッシュに沸くメガ物流施設、内外から投資資金が流入

魅力的な投資利回り オフィスに先駆け戻る

では、このところ、なぜ物流不動産が注目を集めているのだろうか。

一つは、投資家から見て、投資利回りが魅力的で安定している点だ。リーマンショック前と比較すると、東京都心のオフィス賃料は3割近く下落したまま、現在も低迷が続くのに対し、物流施設の賃料は1割程度の下落にとどまり、オフィスに先んじる形で昨年後半には底を打った。

「キャップレート（賃料から費用を引いた利益を不動産価格で割った利回り）は、オフィスが4％台に対し、物流は足元6％。これに加えて、最近の投資テーマは安定性と呼ばれている」（オリックスの斉藤部長）。

海外進出や業績不振で閉鎖する工場跡地の活用方法として、自治体の関心度も高い。

「取得物件を選別する際のポイントの一つは、庫内作業を担う労働力が集めやすいか、だ」（三井物産ロジの藤田社長）。

商品の分類、ラベリング、詰め替え、出荷など、ラインや陳列棚に沿って数百人単位の作業員が必要となる。マンション群が立ち並び、パート主婦を集めやすい首都圏湾岸の立地が好まれるゆえんだ。

三井不動産の場合、円高や少子高齢化で国内の事業所を閉鎖する企業から持ち込まれる土地情報が増えているという。ところが、周辺一帯が工業地域に属していることが多く、オフィスや住宅へ転用できず、取得を見送るケースがほとんどだった。しかし、物流施設なら用途変更を伴うことなく、工業用地を活用できる。「これまで泣く泣く捨てていた土地情報も、最大限拾うことができる」（三井不動産・物流施設事業部の池田孝根統括）。同社があえて物流分野に乗り出すのも、こうした逸失利益の確保が狙いの一つになっている。