開発ラッシュに沸くメガ物流施設、内外から投資資金が流入

 首都圏ばかりではない。大阪・堺市でも、マザーズ上場のグッドマンジャパン（旧日本レップ）が13.2万平方メートルの大型物流施設を建設する。同社のポール・マクギャリー社長兼CEOは「関西地区における大型物流施設の供給は限られており、医薬品やeコマースを中心にテナント企業の需要は堅調だ」と高稼働率でのスタートに自信を見せる。

「そうとう高値づかみをしたのではないか」──。金額は未公表だが、入札で三井不動産-GLP連合が取得した市川市の物件価格は約100億円。相場の倍以上の坪単価だったともうわさされる。「リースアップして早めの売却を考えている」（三井不動産）。13年9月の竣工に向け、賃料水準やどのような顔ぶれのテナントを入居させるのか注目される中、過熱感は否定できない。

外資が先行した市場 国内勢も参戦で混沌

各階ごとに複数のトラック入出荷口を設け、天井高が高く、レストランや売店などのアメニティ施設も充実した最新鋭の大型物流施設への投資は、02年にプロロジスが東京・新木場に第1号案件を開発したのが嚆矢とされる。グッドマン、ラサールなど外資系企業のほかに、03年ごろからオリックス不動産や大和ハウス工業、野村不動産ホールディングスなどが順次参入。05年に上場したJ‐REITの日本ロジスティクスファンド（以下、日本ロジ）などに加え、震災後は三菱地所や三井不動産など財閥系不動産会社も名乗りを上げた。

外資系プレーヤーは、投資家から資金を集め、私募ファンドを組成して、物流施設を開発。ファンドの期限が切れる数年程度の間に施設を売却する、というビジネスモデルだ。ファンド出資者が得る儲けの源泉は、定期的に入る賃料と、保有する物流施設を数年後に売却する際に得られるキャピタルゲイン。それゆえ、どれだけ安く用地を仕入れられるかが勝負どころだ。

これに対し、同じファンドでも、REITは自ら開発を手掛けず、調達資金の性格上、完成物件に長期保有前提で投資する。「売却という出口が必要ないので、利回り重視で長期的な視点から物件を選んでいる」（日本ロジを運営する三井物産ロジスティクス・パートナーズの藤田礼次社長）。