いっこうに解消されない｢空き家｣問題…客観的に"壊せない理由"もあれば､あえて"壊さない理由"もある

空き家が発生し、外部不経済にもかかわらず状況が放置されることについて、まず、空き家の壊せない理由と壊さない理由を考えます。次に、利活用を阻害する要因を整理します。

「壊せない理由」「壊さない理由」からみる4類型

空き家について、壊せない理由の有無と、壊さない理由の有無で、第1類型〜第4類型の4つに区分します（下図参照）。

（出所：『教養としての「不動産」大全』より）

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横軸の「客観的・合理的に壊せない理由がある」とは、解体等にかかる権利や義務を行使できない状況があることを指し、行使できる状況にあれば壊せない理由はありません。

また、縦軸の「客観的・合理的に壊さない理由がある」とは、空き家にすることに利益があると判断していることを指し、判断しているわけではないのであれば壊さない理由はありません。

解体等を行う処分権の帰属が不明の場合が代表的なものです。所有者が不明の場合のほか、相続して共有のままの状態にあり、処分の意思決定ができない場合も該当します。

所有者不明となる理由として、登記制度の不備が指摘できます。所有権移転等の権利の登記は義務でない一方で、登録免許税や登記を依頼する司法書士の手数料等が必要となります。

第三者対抗力を備える必要がない、金融機関から融資を受けることがないために抵当権の設定登記をする必要がない等の場合には、所有権の登記をしないこともあります。

権利の登記を「任意」に任せる日本の登記は、登記名義人が当該権利に関係している蓋然性が高いことを示す公示力はあるものの、登記簿の権利者を真実の権利者と信じて取引した者が権利を取得できることを法律上保護する公信力はありません。