東横線vs田園都市線､マンション買うならどっち？ 新築マンションの｢儲かる確率｣を比較してみた

高いブランド力を持つ東急（写真：you／PIXTA）

東急沿線は居住地としてブランド力がある。鉄道事業に加えて、沿線周辺の都市開発を進め、高級住宅地も点在する。地下鉄などとの相互乗り入れを推進し、通勤利便性も向上した。

そんな東急沿線の中でも渋谷駅を起点とする東横線と田園都市線のどちらに住むべきかは、つねに話題を振りまいてきた。今回、マンションを購入した際にどちらがお得かという観点で検証してみた。

まず、この2路線を比較する際に、前提条件を同じにする必要がある。2路線とも多摩川を渡れば神奈川県川崎市になる。その意味で、都区部の駅での比較から始める。

東横線では代官山駅から多摩川駅まで、田園都市線では池尻大橋駅から二子玉川駅までである。つまり、代官山、中目黒、祐天寺、学芸大学、都立大学、自由が丘、田園調布、多摩川の8駅と、池尻大橋、三軒茶屋、駒沢大学、桜新町、用賀、二子玉川の6駅との比較である。

過去の物件供給データから「儲かる確率」を算出

比較するものは、この駅で新築供給されたマンションが含み益を生み出す確率だ。筆者の運営する「住まいサーフィン」では、それを「儲かる確率」と呼び、過去に供給された物件のデータから、新築マンションの儲かる確率を計算している。

なお、含み益とは新築で購入したマンションを売却した際に手元現金が増えることを指す。例えば、新築購入時に5000万円、中古売却時に4000万円、この間の元本返済が1200万円なら、1000万円値下がりしたが、1200万円元本返済しているので、売却時に200万円現金が増えることになる。これを含み益としている。

あるエリアの100物件のうち60物件が含み益を出していれば、含み益を生み出した確率は60％となり、これが高いほうがお得な駅・沿線ということになる。ちなみに、相場変動はない想定になるように補正を行っているので、最近の価格高騰でどこでも儲かるというようにはなっていない。