マンションは今､広い郊外より狭い都心買うべき訳 ｢価格が高いから郊外に行く｣は最もダメな選択

自分の年収からどこが買えるのかを知ることが物件探しの最初だとすると、物件検索は年収で検索できたほうがいい。そこで、筆者主宰の無料会員制サイト「住まいサーフィン」では分譲されている新築と中古の全物件を対象に年収で検索できるようにした。

年収とマンションの取引価格は比例するが、新築価格から中古価格になると価格が変わるし、入居者がどの程度入れ替わったかでそのマンションの平均年収は変わってくるので、そう簡単には算出できない。それに、新築マンション供給が以前の1/3に減っているのに新築だけ追っていても仕方ないので、新築・中古の全分譲物件を同時に検索できるようになっている。

また、立地選定で間違わないためには、値下がりしにくい駅や保育園に入りやすい駅の選定も重要なポイントになるので、検索条件に入れている。こうして、年収・資産価値・保育園などで物件を探すことができれば探し始めの立地選定を的確にできると考えている。

立地が選定できれば物件検索ポータルに戻って、写真や動画などリッチなコンテンツで比較検討するのがいいだろう。

イメージがつきやすいように、東京23区の中古マンション値上がり率、マンションの平均年収、平均面積を一覧にすると、以下のようになる。

（外部配信先では図表などの画像を全部閲覧できない場合があります。その際は東洋経済オンライン内でお読みください）

資産性が高い立地は中古値上がり率が高い。資産性で選ぶなら、都心3区がいいが、価格的に手が出る人は少ない。

都心並みに資産性がよい台東区

資産性が都心並みによい場所として、例えば台東区を取り上げてみる。中古値上がり率は港区・中央区に次いで3番目だが、平均面積が最も小さく59平方メートル、このため価格が抑えられ、平均年収は674万円とそれほど高くはない。この年収で買える物件がたくさんあるということだ。

台東区は2001年の平均入居者年収は684万円、平均面積66平方メートルだった。その10年後の2011年は年収682万円、57平方メートルと面積だけが小さくなった。またその10年後の2021年には年収712万円、46平方メートルと年収はあまり変わらないが、面積は50平方メートル割れまで小さくなっている。

台東区のターゲット層の年収はほぼ変わっていないということは価格が抑えられていることを意味している。先ほど書いたように、面積は小さくても40平方メートル以上ならば資産性は保たれやすい。